Le nouveau droit des biens : réforme ou révolution ?

La presse en fait de larges échos, évoquant notamment une nouvelle loi sur la propriété et des règles nouvelles en matière de voisinage.

Ne perdons pas de vue que si ces modifications sont récemment entrées en vigueur, elles ont été adoptées il y a plus d'un an, par une loi du 4 février 2020, et dans le cadre de laquelle le SNPC n'avait pas manqué

de faire part de ses remarques et commentaires à l'ancien Ministre de la justice Koen Geens.

Ce nouveau droit des biens est-il pour autant une révolution en la matière ?

En réalité, il s'agit plutôt d'une modernisation d'un code civil qui n'avait encore jamais (ou très peu) été adapté depuis 1804. L'intention du législateur a été d'intégrer et regrouper, sous ce livre 3, des dispositions qui étaient éparses dans différentes législations (exemple : Code rural, la loi sur l'emphytéose, certaines dispositions du Code judiciaire…), de les rationnaliser, les adapter à la réalité d'aujourd'hui, de tenir compte de la jurisprudence qui s'est développée durant toutes ces années pour définir certaines notions…sans pour autant révolutionner la matière.

Ce livre 3 se décline en 8 titres que nous parcourons brièvement ci-après.

Titre 1 : Les dispositions générales

Ce titre traite des modes d'acquisition, d'extinction, de publicité des droits réels.

Ainsi on relèvera une uniformisation des délais pour contester une propriété : les délais de contestation d'une possession sans acte notarié sont fixés à 10 ans. Autrefois c'était 10, 20 ou 30 ans selon la situation

du domicile des contestataires.

Il est toutefois précisé que celui qui occupe la propriété d'autrui de mauvaise foi, devra attendre 30 ans avant de pouvoir se considérer comme le propriétaire légitime.

Un propriétaire avisé devra dès lors régulièrement, au moins une fois tous les 10 ans, faire le tour de sa propriété pour voir si elle ne se fait pas ronger par quelque voisin bien ou mal intentionné.

Possibilité de créer un titre pour les successions immobilières : il est dorénavant permis aux héritiers de faire savoir au Bureau de Sécurité Juridique (ancien bureau des hypothèques) qu'ils sont devenus les nouveaux propriétaires à la suite d'une succession.

La nouvelle loi ne l'impose pas. En effet, cette communication coûte 240 euros par Bureau de Sécurité Juridique, outre les frais de l'acte notarié, mais ce surcoût permettra d'éviter toute contestation à l'avenir.

Les options et droits de préférence pourront également être transcrits.

C'est une lacune manifeste de la loi hypothécaire qui est comblée par le nouveau code ; dorénavant, il sera possible de faire transcrire une option d'achat, un droit de préemption ou un droit de préférence au Bureau de Sécurité Juridique moyennant la signature d'un acte notarié.

Cette « transcription » au Bureau de Sécurité Juridique rendra cette option ou droit de préférence opposable aux tiers, c'est-à-dire à toutes les personnes qui n'ont pas signé l'acte.

Titre 2 : Classification

Le Code distingue clairement 3 catégories bien distinctes et qui ne peuvent être confondues : les personnes, les animaux (qui devient une catégorie à parte entière) et les choses.

Le Code définit également les biens, comme « toutes les choses susceptibles d'appropriation », lesquels produisent des fruits et des produits.

Titre 3 : Droit de propriété

Certaines atteintes sont apportées au droit de propriété et qui ont fait l'objet de commentaires dans les Cri de ce mois de septembre 2021 et de mai 2021.

Ainsi notamment le droit d'échelle, aménagé sous le Code rural, permettant à un voisin de procéder à des travaux de construction/réparation, est désormais consacré sous ce titre, étant précisé qu'il doit faire l'objet d'une notification préalable auprès du propriétaire et s'exercer de la manière la moins dommageable possible.

Titre 4 : Copropriété

On peut à nouveau sortir d'indivision quand on ne s'entend plus.

C'est une revendication du SNPC qui a été rencontrée lors de l'adoption de la loi. Il n'y aura dorénavant plus de discussion sur la possibilité de sortir d'une indivision ordinaire. L'indivision ordinaire ne doit pas être

confondue avec celle issue d'un acte de base conforme à la loi sur la copropriété (immeuble à appartements).

Ainsi, deux personnes qui ont acheté un immeuble ensemble pourront désormais à nouveau sortir d'indivision, soit de commun accord, soit par la vente publique.

Cette possibilité s'applique également aux contrats de tontine ou d'accroissement qui sont fréquents dans les actes d'achat par des couples non mariés.

Il est toutefois prévu que la demande de sortie d'indivision doit respecter un délai « raisonnable » à fixer de commun accord ou en cas de désaccord, par un juge.

Titre 5 : Relations de voisinage

Ce titre regroupe diverses notions en lien avec les propriétés voisines : troubles de voisinage, mitoyenneté et servitudes du fait de l'homme et légales (écoulement des eaux, distances et enclave).

Les troubles de voisinages, auparavant uniquement création de la jurisprudence, sont désormais consacrés dans le Code civil par deux dispositions. Ils se définissent comme la rupture d'un équilibre qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage, le caractère excessif s'appréciant en tenant compte des circonstances de l'espèce, tels la fréquence et l'intensité du trouble, la préoccupation ou la destination publique du bien.

Nouveauté : désormais, en cas de risque grave et manifeste d'un immeuble en matière de sécurité, santé ou pollution, le plaignant pourra intenter une action préventive en justice afin d'empêcher que le risque se réalise.

En matière de servitudes, le Code supprime les notions de servitudes continue et discontinue et précise de manière plus claire la servitude apparente.

Une servitude est le droit de pouvoir utiliser le bien immobilier d'autrui, comme par exemple, le droit de pouvoir y passer avec un véhicule ou à pied ou le droit d'y passer avec des conduites d'eaux usées.

Cela pourrait également être le cas d'un empiètement sur une partie commune d'un immeuble à appartements ou pour une fenêtre qui a une vue directe sur le jardin voisin.

« Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent au titulaire, prudent et raisonnable, d'un droit réel sur le fonds servant, soit par des ouvrages permanents et visibles, soit par une activité régulière et révélée par des traces sur le fonds servant. Les autres servitudes sont non apparentes. »

Les servitudes doivent être convenues par écrit, de préférence dans un acte notarié, mais à défaut d'écrit – ce qui est fréquent – il suffit de démontrer leur existence durant 10 années ininterrompues et que ces servitudes sont bien « apparentes ».

Le délai pour prouver leur existence sera ainsi réduit de 30 ans à 10 ans.

A noter que les servitudes résultant d'un acte peuvent disparaître par leur non-usage durant 30 ans.

Parmi les servitudes légales, on retrouve des dispositions en termes de distance de construction et de plantation.

Distance des constructions à trois ou quatre façades : 1 m 90 cm.

Le nouveau Code uniformise les pratiques locales diverses : « le propriétaire d'une construction peut y réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu'ils soient placés à une distance droite d'au moins dix-neuf décimètres de la limite des parcelles. Cette distance est mesurée par une ligne tracée perpendiculairement à l'endroit le plus proche de l'extérieur de la fenêtre, de l'ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu'à la limite des parcelles. »

Distance des arbres de plus de 2 mètres : 2 mètres de la limite de propriété

Ces dispositions, qui autrefois figuraient dans le Code rural, sont uniformisées : la distance est, pour les arbres d'une hauteur de deux mètres au moins, de deux mètres à partir du milieu du tronc de l'arbre et, pour les autres arbres, arbustes et haies, d'un demi-mètre. Le voisin peut exiger l'élagage ou l'arrachage des plantations qui sont situées à une distance moindre, sauf si le juge estime que cette demande constitue un abus de droit.

Le juge tient compte, dans son appréciation, de toutes les circonstances de la cause, y compris de l'intérêt général de maintenir des arbres en intérieur d'îlot par exemple.

Toutefois, le voisin ne peut pas s'opposer à la présence de plantations qui ne sont pas plus hautes que la clôture existante entre les parcelles.

Si les branches voisines dépassent ou envahissent votre propriété, vous pourrez désormais, de votre propre chef, couper ces branches, après avoir envoyé une mise en demeure recommandée restée sans suite pendant 60 jours. Vous assumez toutefois le risque des dommages causés aux plantations.

Titre 6 : Usufruit

Des précisions importantes sont apportées en la matière, déterminant de manière plus claire et précise les droits de chaque partie et certaines notions.

Assurance

Ce sera l'usufruitier qui sera tenu d'assurer le bien en pleine propriété pour les risques habituels d'incendie et de payer les primes, sauf convention contraire.

Grosses réparations

La nouvelle loi définit mieux ce qu'il faut entendre par les grosses réparations qui restent à charge du nu-propriétaire : « les grosses réparations sont celles qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien. »

La définition demeure cependant volontairement large, pour éviter de s'enfermer dans une énumération précise de ces réparations.

La nouveauté est qu'il est fait référence au revenu produit par l'usufruit. Il ne sera plus possible d'exiger d'un usufruitier qu'il refasse un nouveau toit par exemple, dont le coût est manifestement exorbitant par rapport à son revenu locatif.

Il sera dorénavant également tenu compte de l'âge de l'usufruitier pour répartir la charge : plus il est âgé, plus son obligation de participer aux frais de réparations sera revu à la baisse ou inversement,

si l'usufruitier est encore relativement jeune et qu'il a une espérance de vie longue, sa participation dans les frais de réparations sera plus importante.

« Le nu-propriétaire qui exécute les grosses réparations peut exiger de l'usufruitier qu'il contribue proportionnellement aux frais de celles-ci. Cette contribution est déterminée en fonction de la valeur du droit d'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété.»

Dettes d'une succession

L'usufruitier est obligé de participer – du moins en partie – au remboursement des emprunts hypothécaires ou non de celui dont il a hérité l'usufruit. Cette charge ne sera plus supportée uniquement par les seuls enfants du défunt qui héritent de la nue-propriété : « L'usufruitier universel ou à titre universel doit contribuer au paiement des dettes de la masse proportionnellement à la valeur de son usufruit »

Droit de visite du nu-propriétaire

Celui-ci dispose de ce droit une fois par an.

Les titres 7 et 8 : Emphytéose et Superficie

Auparavant régis par deux lois particulières du 10 janvier 1824, ces droits réels, parmi les plans anciens, figurent à présent dans le Code civil, avec un régime quelque peu adapté et certaines notions revues ou supprimées.

Une des modifications est la possibilité de réduire la durée d'une emphytéose qui était fixée sous l'ancienne loi à 27 ans minimum à un délai plus court de 15 ans, qui est le délai qui correspond au délai de révision de la TVA. En effet, les droits de superficies et d'emphytéose sont surtout utilisés dans des contrats de type commercial pour l'investissement de biens neufs.

Cette modification apportera un soulagement à ceux qui souhaitent mettre fin au droit d'emphytéose avant l'expiration de l'ancien délai minimal de 27 ans, car cette abrogation peut entrainer une requalification de l'emphytéose en simple bail de location.

Le droit de superficie quant à lui peut être convenu pour une durée allant jusqu'à 99 ans, sans qu'une durée minimale ne soit imposée.

La nouvelle loi permet également de convenir d'emphytéoses ou de superficies perpétuelles quand il s'agit d'une « domanialité publique », on peut penser ici au placement d'une cabine haute tension, d'un viaduc ou d'un collecteur d'égouts par une intercommunale dont l'usage est commun.

Les contrats conclus avant le 1er septembre 2021 restent soumis aux anciennes règles du Code civil

Entrée en vigueur.

Heureusement, le législateur n'a cette fois pas commis la même erreur que celle commise lors de la modification de la loi sur les héritages, qui a imposé un effet rétroactif sur les donations et testaments du passé.

La nouvelle loi sur le droit des biens qui est entrée en vigueur le 1er septembre 2021 ne s'applique qu'aux contrats conclus à partir du 1er septembre 2021.

Les contrats conclus avant le 1er septembre 2021 restent soumis aux anciennes règles du Code civil, sauf si les parties décident d'appliquer volontairement la nouvelle loi, et cela à l'unanimité.

Qu'en est-il des situations simplement nées avant la nouvelle loi comme par exemple le grignotage d'une propriété voisine (occupation de fait de bonne foi) ?

Est-ce toujours l'ancien délai de 30 ans qui court ou est-ce le nouveau délai de 10 ans ?

Nous estimons qu'à la lecture de la nouvelle loi, que ce possesseur qui se prétend propriétaire d'un bien ou d'une partie de bien suite à une occupation de bonne foi durant un délai de 10 ans, ne pourra pas revendiquer la période abrégée de 10 ans s'écoulant avant le 1er septembre 2021.

Prenons un exemple relativement courant : l'échange de cave sans acte notarié

Un copropriétaire occupe une cave qui n'est pas la sienne dans son acte notarié, cette cave étant d'ailleurs occupée par un autre copropriétaire qui a inversement le même problème.

En cas de vente de l'appartement avec « sa » cave, la question risque d'être soulevée et le nouvel amateur voudra que la situation soit clarifiée.

Est-ce que l'occupation de bonne foi de la cave peut être invoquée ; quel délai ?

A notre avis, le propriétaire-vendeur devra démontrer une occupation paisible de bonne foi de 10 ans à compter du 1er septembre 2021, sauf si l'ancien délai de 30 ans vient à expirer avant le 1er septembre 2031 (trente et un).

Il se posera également un problème de transfert de cave au cadastre mais cela peut être solutionné à moindre coût.

Cette question est également applicable aux occupations de terrains d'autrui à titre de possesseur de bonne foi : il est hors de question selon nous que dans la nuit du 31 août au 1er septembre 2021, des milliers de propriétaires aient perdu une partie de leurs propriétés par le grignotage d'un voisin. Ces voisins devront attendre 10 ans à compter du 1er septembre 2021 s'ils sont de bonne foi ou 30 ans s'ils ne sont pas de bonne foi.