Notre nouveau Droit des biens n’a certes pas entièrement bouleversé notre droit ancien, quoique certaines modifications ne soient pas négligeables.
Il en est notamment ainsi de la possibilité d’une prescription acquisitive pour les servitudes non continues telle que la servitude de passage ainsi que de l’introduction dans notre Code de la théorie des troubles de voisinage.
Mais notre nouvelle législation a aussi retiré certaines dispositions pour les formuler autrement.
Tel est le cas de la servitude du tour d’échelle.
L’ancien article 31 du Code rural relevait :
« Le propriétaire d’une haie non mitoyenne ou d’un mur non mitoyen aura la faculté, hors le temps de la récolte sur pied de passer sur le champ de son voisin, pour rabattre, élaguer la haie, enlever le branchage, réparer ou entretenir le mur.
Si ce champ est clos, le passage devra être demandé au voisin qui pourra le désigner à son choix.
En cas de refus, le passage sera pris à l’endroit le moins dommageable et sauf réparation du dommage causé ».
Cette disposition était souvent interprétée restrictivement.
Ainsi, Madame le Juge de Paix du canton de WAVRE, dans un jugement inédit du 14 janvier 2021 (RG 18A505), par rapport à une demande d’enlèvement de lierres qui envahissaient le toit d’une serre, précisait ce qui suit :
« Cette disposition (ancien article 31 du Code rural) est une limitation du droit de propriété qui ne peut être interprétée que restrictivement.
Ne s’agissant, en l’espèce, ni de haies vives non mitoyennes, ni d’un mur mitoyen, elle ne peut donc être appliquée puisque la demande introduite sur cette base a pour objet d’obtenir un droit de passage sur le bien de Madame X pour couper les pousses du lierre qui ont pris racine ».
Dans cette cause, le demandeur avait pris la précaution, vu le caractère limité de l’ancien article 31 du Code rural, d’argumenter subsidiairement sur base de la théorie des troubles de voisinage (alors, dans l’ancien droit, qui n’était qu’une création jurisprudentielle) et le Tribunal a retenu cette théorie.
Vraisemblablement conscient du caractère trop restrictif de cet article 31, le législateur a, dans le nouveau Droit des biens, très largement étendu la possibilité de se rendre, dans certaines situations, sur le fonds du voisin.
Ainsi, l’article 3.67 nouveau relève :
§1er. Si une chose ou un animal se trouve involontairement sur un immeuble voisin, le propriétaire de cet immeuble doit les restituer ou permettre que le propriétaire de cette chose ou de cet animal vienne les récupérer.
§2. Le propriétaire d’un immeuble doit, après notification préalable, tolérer que son voisin ait accès à ce bien immeuble si cela est nécessaire pour l’exécution de travaux de construction ou de réparation ou pour réparer ou entretenir la clôture non mitoyenne, sauf si le propriétaire fait valoir des motifs légitimes pour refuser cet accès.
Si ce droit est autorisé, il doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le voisin.
Le propriétaire a droit à une compensation s’il a subi un dommage.§3. Lorsqu’un immeuble non bâti et non cultivé n’est pas clôturé, quiconque peut s’y rendre, sauf si cela engendre un dommage ou nuit au propriétaire de cette parcelle ou si ce dernier a fait savoir, de manière claire, que l’accès au fonds est interdit aux tiers sans son autorisation.
Celui qui fait usage de cette tolérance ne peut invoquer ni l’article 3.26 ni l’article 3.59.
Finis les refus abusifs du voisin pour certains travaux devant être réalisés en passant par sa propriété, refus parfois justifié par des tensions existantes entre parties.
C’est une obligation de collaboration entre propriétaires de fonds contigus qui est actuellement prévue pour autant que certaines formes soient respectées.
Et si ce respect du devoir de collaboration entraîne un dommage, dans ce cas, une compensation financière est possible.
Nous pensons, en ces temps où sont étudiés des travaux utiles d’économie d’énergie, à ceux ayant trait à l’isolation de certains pignons requérant le passage par le fonds voisin pour la réalisation de ceux-ci
Et le législateur est allé fort loin puisqu’il va jusqu’à permettre à « quiconque » (donc à suivre le législateur, même une personne autre que le propriétaire du fonds voisin…) à se rendre sur un fonds non bâti, non cultivé et non clôturé sauf si cela engendre un dommage ou si l’accès au fonds « est interdit aux tiers sans autorisation »…
On est bien loin de la servitude du tour d’échelle de l’ancienne législation.
Certes, le nouveau texte prévoit quelques freins tels que « si cela est nécessaire » et il faut aussi que ce droit de pénétrer chez autrui génère le moins de dommages possibles.
Mais cela signifie qu’un dommage peu élevé n’exclut pas la possibilité de se rendre chez autrui.
Conclusion
Fini le caractère absolu du droit de propriété tel qu’anciennement repris à l’article 544 du Code Civil, soit « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements ».
On comprend à cet effet que cet article 544 C.C. a aussi été modifié.
Le nouvel article 3.50 décrit ainsi le droit de propriété comme :
« Celui qui confère directement au propriétaire le droit d’user de ce qui fait l’objet de son droit, d’en avoir la jouissance et d’en disposer. Le propriétaire a la plénitude des prérogatives sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements ou par les droits de tiers ».
Il a donc été rajouté dans la nouvelle définition un élément déterminant : « ou par les droits des tiers ».
Il s’agit bien là d’une évolution intéressante liée à une conception autre de notre société se voulant « moins individualiste » et plus respectueuse des droits de chacun.
