Urgent ! Si vous devez introduire une procédure contre un locataire pour non-paiement des loyers et résiliation de bail, faites-le avant le 1er septembre pour échapper aux nouvelles règles de procédure qui allongent fortement les délais au détriment des bailleurs.
Dans l’éditorial du CRI du mois de juin dernier, nous avons attiré l’attention de nos membres sur le vote par le Parlement bruxellois de nouvelles règles de procédure en matière de contentieux locatifs et plus précisément lorsqu’un bailleur doit introduire une procédure devant le Juge de Paix en raison du non règlement des loyers et charges.
D’ores et déjà et, pour les raisons énoncées dans cet article, le SNPC va introduire un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle car l’approche retenue est unilatérale, au détriment des bailleurs, en allongeant les délais de procédure et en aggravant leur préjudice potentiel.
Ce n’est pas acceptable mais il faudra un certain nombre de mois avant que la Cour ne tranche notre recours et entretemps les nouvelles règles seront d’application puisqu'elles devraient entrer en vigueur au 1er septembre 2023.
Dès lors, les bailleurs doivent s’organiser et prendre les mesures voulues pour contrer les effets pervers de la nouvelle législation.
Les conseils du SNPC sont les suivants
Il faut agir vite et ne pas laisser traîner les choses.
Nous sommes d’ailleurs assez surpris dans certains dossiers soumis à notre service juridique de voir le laxisme de certains bailleurs qui réagissent tardivement à d’importants arriérés de loyers. Certes, quelques fois dans l’attente que leurs locataires respectent leurs engagements, les promesses faites etc.
Cela n’est plus de mise.
Dès le premier mois de retard, il faut envoyer le courrier recommandé avec accusé de réception exigé par la législation (voir encadré), pour le cas échéant un mois plus tard pouvoir introduire une requête en résiliation de bail et accessoires.
Tant que ce courrier recommandé avec accusé de réception n’aura pas été envoyé, votre procédure ne sera pas recevable. De plus, la copie de ce courrier et la preuve de l’envoi devront être joints à votre requête.
Le SNPC tient à la disposition de ses membres un modèle type de courrier en word (à compléter) avec les mentions prévues dans la législation.Votre procédure devant le Juge de Paix ne pourra être introduite qu’un mois après l’envoi de ce recommandé. Nos membres comprendront dès lors l’importance de l’envoyer rapidement.
Dès le second mois d’arriérés et pour autant que le recommandé ait été envoyé, il faudra introduire votre requête en sachant que le dossier ne sera fixé que 40 jours après (aujourd’hui entre deux et trois semaines)
En suivant strictement nos conseils vous devriez pouvoir limiter la casse et voir le dossier fixé devant le Juge de Paix au moment où votre locataire aura trois mois d’arriérés, temps généralement retenu par les Juges de Paix pour résilier un bail.
Si entretemps votre locataire a régularisé sa situation, tant mieux, et s'il vous était fait reproche d’avoir introduit votre procédure trop rapidement, il faudra mettre en exergue les nouvelles règles de procédure.
Nos membres ne perdront pas de vue que si ces nouvelles règles ont été adoptées c’est pour permettre aux CPAS d’intervenir (ce qu’ils peuvent faire depuis 1998 dument informés des procédures en résiliation de bail) et de prendre toutes mesures utiles pour éviter la résiliation et l’expulsion ou encore trouver une solution de relogement. Le CPAS est censé venir présenter à l’audience d’introduction du dossier un rapport sur la situation du locataire défaillant et proposer des solutions.
Il y a de fortes chances que le CPAS viendra à l’audience et tentera d’obtenir une remise n’ayant pas eu le temps de traiter le dossier, qu’il n’a pas les moyens financiers et humains d’agir alors même que la Région bruxelloise va leur accorder du personnel en plus pour ce faire.
Il faudra refuser et inviter le Juge de Paix, d’autant plus s’il y a trois mois d’arriérés, à rendre son jugement de résiliation, expulsion, condamnation aux différents montants réclamés etc.
Il faudra insister auprès du Juge sur le fait que le CPAS a eu 40 jours pour suites utiles sans compter le délai d’un mois qu’il a fallu attendre après l’envoi du recommandé de mise en demeure pour pouvoir introduire votre procédure.
En ne faisant pas preuve de rigueur à ce sujet, vous allez encourager les CPAS à faire preuve de laxisme.
N’hésitez pas à revenir vers nous dans les prochains mois pour nous faire part de vos expériences.
Nous publierons dans le CRI du mois de septembre l’avis que la Conférence des Juges de Paix de l’arrondissement judiciaire de Bruxelles a rendu et qui est particulièrement assassin à propos de ces nouvelles règles, dénonçant un déséquilibre manifeste entre les droits des bailleurs et des locataires.
