Les trois régions du pays (Flandre, Bruxelles, Wallonie) ont décidé de prendre des mesures pour autoriser, limiter ou interdire l’indexation des loyers en fonction du score énergétique mentionné sur le certificat PEB du logement donné en location.
Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires va introduire, comme il l’avait fait en 2016, des recours devant la Cour constitutionnelle contre ces mesures.
Il n’est pas acceptable qu’une catégorie de citoyens - les bailleurs - soit mise ainsi à contribution alors même que leurs charges augmentent fortement et bien plus que l’indice –santé : coûts de la construction et de la rénovation, primes d’assurance et demain le coefficient d’indexation des revenus cadastraux pour le calcul du précompte immobilier et de la taxation à l’impôt des personnes physiques.
Mentionnons aussi que nombre de bailleurs de longue date (parfois 10 ans !) n’indexent pas chaque année car ils ont un bon locataire. Le loyer payé par le locataire est largement inférieur au loyer qui pourrait être demandé sur le marché locatif en 2022. Ce qui se passe est pour eux une véritable gifle à leur bonne volonté.
Les bailleurs doivent être conscients que grâce au lobbying intensif du SNPC depuis des mois et encore plus ces dernières semaines, la casse a été limitée. D’aucuns (PS et ECOLOS) voulaient voir adopter de manière rétroactive (1er janvier 2022) des dispositions permanentes pour que l’indexation des loyers quelque soit les biens et les scores PEB ne dépassent pas 2 % par an ! Il est aussi question que les nouveaux baux ne puissent voir leurs loyers fixer librement et soient celui du locataire sortant !
In fine ce sont les mesures dont les médias ont fait état mais sans rétroactivité et pour une durée d’un an qui ont été adoptées. Pour faire bref, le loyer des logements avec un PEB F et G ne pourra pas être indexé. Les logements C,D, E ne le pourront que partiellement.
Notre service juridique est désormais débordé d’appels téléphoniques de propriétaires catastrophés par cette limitation et interdiction d’indexer le loyer.
Le SNPC recommande dès lors vivement à tous les propriétaires-bailleurs qui ont eu la gentillesse de ne pas indexer ou de n’indexer que partiellement leur loyer de le faire sans tarder dans le respect des dispositions légales (et en regard des dispositions nouvelles adoptées – fonction des coefficients PEB).
Nos juristes sont là pour vous aider à y voir plus clair, Région par Région.
Si vos locataires vous font part de leur mécontentement, et notamment en regard du fait que par le passé vous n’aviez pas indexé totalement ou partiellement, renvoyer-les se plaindre auprès du PS et d’ECOLO.
Pour rappel, voici la formule d'indexation
Un exemple pour illustrer la formule :
Bail de résidence principale signé le 15 juin 2017
Entrée en vigueur le 1er juillet 2017
Loyer mensuel de base 700 €
Indice santé de base : mai 2017 (mois précédant la date de signature du bail) soit 105,42
Indice santé du mois qui précède l’anniversaire du bail = juin 2022 soit 121,02
Nous obtenons un loyer indexé au 1er juillet 2022 de 700 € x 121,02/105,42 = 803,89 €.
Si le loyer actuellement payé par votre locataire est toujours de 700 € (car jamais indexé) ou de 747 € (car indexé partiellement au cours des années), vous pourrez alors réclamer la différence soit 103,89 € soit 56,89 €.
MAIS, vous ne pourrez réclamer que 3 mois d’arriérés. Si vous adressez votre lettre d’indexation en octobre 2022, vous ne pourrez réclamer que l’indexation de septembre, août et juillet 2022.
FAQ indexation
Un propriétaire peut-il réclamer des arriérés d’indexation de loyer ?
Si vous avez oublié ou choisi de ne pas indexer le loyer depuis plusieurs années, vous pouvez le faire à tout moment mais vous devez utiliser l’indice de la dernière date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
Par exemple, si un bail a été signé le 1er mai 2019 et est entrée en vigueur à cette même date, le propriétaire pouvait l’indexer pour la première fois le 1er mai 2020. S’il a oublié ou choisi de ne pas le faire, il peut le faire à tout moment.
Si nous sommes en octobre 2022, l’indice de base sera celui d’avril 2019 (le mois précédant celui de la signature du bail) et l’indice à utiliser pour l’indexation sera celui d’avril 2022 (le mois précédent celui de l’entrée en vigueur du bail) …et non septembre ou octobre 2022 !
Le bailleur peut-il/doit-il réclamer des arriérés ?
Si vous avez oublié d’indexer le loyer, vous pouvez réclamer des arriérés mais ceux-ci sont limités dans le temps, à savoir les 3 mois précédant la demande. Le reste est perdu.
Cependant, vous pouvez immédiatement demander le loyer indexé à votre locataire pour le mois de votre demande et pour l’avenir.
Si l’objectif est uniquement d’ajuster le loyer, vous n’êtes évidemment pas obligé de réclamer ces arriérés.
