Parce que c’est la loi.
L’article 3.84, alinéa 2 prévoit que tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s’appliquent les principes de la copropriété forcée (CC. 3.78 à 3.100 ) DOIT ÊTRE REGI par un acte de base et un règlement de copropriété ainsi que par un règlement d’ordre intérieur. L’article 3.85, § 1 et § 3 en explique le contenu.
Reste donc aux Associations de copropriétaires de s’exécuter et d’appliquer une loi impérative.
Nous ne répèterons jamais assez à nos membres et aux copropriétaires en général l’importance des statuts des copropriétés et du règlement d’ordre intérieur (R.O.I).
La vie dans les copropriétés est régie non seulement par des dispositions prévues dans la loi sur la copropriété qui est impérative mais également pour toutes les particularités propres aux immeubles en copropriété, par les statuts (acte de base et règlement général de copropriété) et le règlement d’ordre intérieur (R.O.I).
Ces documents remis par les notaires dans le cadre des opérations d’achat-vente d’appartements ne sont pas anodins mais malheureusement trop souvent ceux qui entrent « en copropriété » les négligent pour ne les découvrir qu’ultérieurement et non sans quelques surprises parfois très désagréables.
Ce n’est pas dans la loi que seront précisés par exemple les quotités ou encore les affectations permises dans l’immeuble ou encore le fait de savoir si le rez-de-chaussée va participer ou non aux frais d’ascenseur alors même qu’il n’en aurait aucun usage.
En d’autres termes, si les statuts (acte de base et/ou règlement général de copropriété) ne prévoient pas d’exclusion, le rez devra participer aux frais d’ascenseurs suivant ses quotités ou autre modalité de répartition des charges.
Les statuts (acte de base et règlement général de copropriété) sont opposables aux tiers et donc aux acquéreurs potentiels qui seraient bien inspirés avant d’acheter un bien en copropriété de lire attentivement lesdits statuts pour savoir quels seront demain leurs droits et obligations.
Il en va de même pour le règlement d’ordre intérieur (R.O.I).
Toutes les règles importantes et propres à la copropriété - que l’on veut rendre opposables aux tiers et donc à tout acquéreur - doivent se trouver dans le règlement général de copropriété
Le SNPC ne répètera jamais assez l’intérêt qu’il y a - surtout pour les copropriétés anciennes (plus de la moitié des copropriétés en Belgique sont antérieures à 1970) - de mettre leurs statuts en conformité. Et au-delà de tenir compte de l’évolution de la législation, de voir inscrites les modifications apportées dans un document actualisé et opposable aux tiers, dont les acquéreurs. Ces modifications peuvent être apportées par exemple aux quotités, au mode de répartition des charges, à l’interdiction de faire des locations Airbnb, etc.
Quel doit être le contenu des statuts et du règlement d’ordre intérieur ?
Pour ne pas semer la confusion dans les esprits, nous ne reviendrons pas sur l’évolution de la législation en matière de copropriété depuis 1994 et notamment en ce qui concerne les adaptations apportées successivement au contenu des statuts (acte de base et règlement général de copropriété) et du règlement d’ordre intérieur (R.O.I).
Les modifications apportées en 2018 avec entrée en vigueur au 1er janvier 2019 fixent le contenu des statuts et du ROI. Il faut en retenir qu’un certain nombre de dispositions qui historiquement se trouvaient dans le règlement général de copropriété se trouvent dorénavant dans le ROI (ex : fonctionnement de l’assemblée générale, désignation et missions du syndic, etc.).
Pourquoi ? Tout simplement parce que ces règles sont purement et simplement la transposition de dispositions légales impératives et que le législateur a voulu éviter qu’à chaque modification législative, les statuts et plus précisément le règlement général de copropriété doivent être modifiés avec les frais qui en découlent. Pour rappel, en effet, les statuts doivent faire l’objet d’un acte authentique avec transcription pour être opposables aux tiers. Cette opération génère des frais, ce qui n’est pas le cas du ROI, pour lequel un acte sous-seing privé suffit.
a. Les statuts proprement dits (acte de base et règlement général de copropriété)
L'acte de base et le règlement de copropriété (article 3.85, § 1er), qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique suivi d’une transcription.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative. Cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base (pour les nouvelles copropriétés)
Le règlement de copropriété doit comprendre au minimum :
la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d’usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire ;
les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges ;
Pratiquement, toutes les règles importantes et propres à la copropriété - que l’on veut rendre opposables aux tiers et donc à tout acquéreur - doivent se trouver dans le règlement général de copropriété. Il en va ainsi des règles de répartition des dépenses de charges communes entre copropriétaires et éventuellement des sanctions en cas de non-paiement desdites charges ou des affectations permises dans l’immeuble (exclusivement du logement par exemple) ou encore de toutes les dispositions visant à assurer l’harmonie de l’immeuble et son standing.
Mais mentionnons également les droits et obligations de chaque copropriétaire et par extension, de chaque occupant relatives à :
l’utilisation des parties privatives avec d’éventuelles restrictions de jouissance ou anciennes clauses d’habitation bourgeoise ;
l’utilisation des parties communes avec par exemple, des clauses relatives à l’entreposage d’objets personnels ou à l’affectation d’espaces à usage commun (vélos, poussettes…) ;
d’éventuels droits d’usage de parties communes au profit (exclusif) de certains, qualifiés, sauf clause statutaire contraire, de servitude.
Il doit en aller de même du chapitre relatif aux « Assurances, Responsabilités et Dommages à l’immeuble » qui développe distinctement les questions spécifiques quant aux types d’assurance, aux biens et capitaux à assurer, aux assurances complémentaires, aux sinistres, aux primes et surprimes, aux franchises, à la responsabilité des occupants, à la destruction et reconstruction et à la fin de l’indivision.
La loi précise également :
qu’est réputée non écrite toute clause qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix ;
qu’est réputée non écrite, toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n’exclut pas l’application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celle des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif.
b. Le règlement d’ordre intérieur
Il est établi un règlement d’ordre intérieur (article 3.85, § 3) par acte sous-seing privé.
Le règlement d’ordre intérieur contient au moins :
les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l’assemblée générale en application de l’article 3.88, § 1er, 1°, c) ;
le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires ;
Enfin, il faut noter que le conseil de copropriété (obligatoire ou facultatif), a été « oublié ».
Il n’en reste pas moins qu’il est en bonne place parmi les organes de l’association des copropriétaires et qu’il est expressément défini dans l’article 3.90 du Code civil. Participant au fonctionnement de la copropriété et de l’assemblée générale, il est raisonnable d’incorporer ses règles de fonctionnement et autres pouvoirs dans le R.O.I. Attention, ces pouvoirs particuliers attribués au Conseil de copropriété devront être votés à la majorité des 2/3 des voix.
Rien n’empêche par ailleurs de faire un « copier/coller » de l’ensemble des dispositions légales pour éviter tout oubli.
Ces impositions légales ne constitueront cependant que la première partie du R.O.I. En effet, nombre de copropriété ont de longue date un R.O.I dont les dispositions vont rester d’application. Sans être défini par la loi, il reste à la libre appréciation des copropriétaires.
Ces dispositions sont généralement considérées à caractère personnel et non réel parce qu’elles sont d’une importance moindre ...avec l’avantage que leur modification sans formalisme est plus aisé.
Dans ce cadre, nous retrouverons des clauses relatives à l’usage et l’utilisation des locaux privatifs et de certains locaux communs et au fonctionnement détaillé des services communs comme celui de l’ascenseur, de la chaufferie collective ou du jardin.
En fait, toutes les dispositions qui visent plus spécifiquement à réglementer la vie commune au sein de l’immeuble dont celles visant l’usage d’appareils, la présence des animaux ou l’usage des communs lors des déménagements et emménagements.
Mise en conformité du règlement d’ordre intérieur en regard des nouvelles dispositions légales
La mise en conformité du règlement d’ordre intérieur (ROI) incombe formellement au syndic qui doit :
le mettre à jour en fonction des modifications décidées par l’assemblée générale,
l’adapter si les dispositions légales qui s’appliquent sont modifiées.
Pour la mise en conformité suivant les nouvelles dispositions légales, présentes et à venir le cas échéant, le syndic doit agir d’initiative sans même avoir besoin d’une décision préalable de l’assemblée générale, tout en informant les copropriétaires à la prochaine assemblée, MAIS sans délai spécifiquement imparti.
Par contre, pour les autres volets du ROI, le syndic devra avoir l’accord préalable de l’assemblée générale si des modifications doivent y être apportées et ne trouvent pas leur origine dans un changement de loi mais bien dans la volonté des copropriétaires d’y apporter des adaptations (ex : l’heure de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble).
S’il ignore ces obligations, le syndic pourrait répondre de sa négligence et des dommages en découleraient pour un nouveau copropriétaire.
La copropriété avait mis en conformité ses statuts suite à la loi de 2010 – qu’est-ce qui doit être fait ?
Un certain nombre de copropriétés ont mis en conformité leurs statuts suite à la loi de 2010. Nous les en félicitons car pour le SNPC, ce travail devait/doit être fait pour des raisons déjà explicitées ci-avant.
Pour ces copropriétés bons élèves, il ne leur est pas demandé de revoir à nouveau les statuts et principalement le règlement général de copropriété pour y supprimer tout ce qui ne doit plus s’y trouver. En l’occurrence, toutes les règles relatives au fonctionnement de la copropriété :
3.87 relatif aux règles de convocations et au fonctionnement de l’AG, en ce compris la période légale de 15 jours pour la tenue de l’AG,
3.88 relatif aux pouvoirs de l’AG (votes) et surtout préciser le montant à partir duquel une mise en concurrence des marchés et contrats est obligatoire (CC. 3.88, § 1er, 1°, c),
3.89 relatif au syndic (mode de nomination, étendue des pouvoirs, durée et modalités de renouvellement et/ou de renon du mandat, obligations consécutives à la fin du mandat),
3.91 relatif au commissaire aux comptes,
3.90 relatif au conseil de copropriété, autre organe de l’association,
3.92 et 3.94 relatifs aux pouvoirs et obligations du syndic.
Par contre, il appartient au syndic de compléter le règlement d’ordre intérieur tel qu’explicité ci-avant. Cela peut se faire sous signature privée.
Il sera par ailleurs peut-être utile de compléter le règlement général de copropriété et nous pensons plus précisément aux clauses et sanctions relatives au non-paiement de ces charges.
La copropriété n’avait pas mis en conformité ses statuts suite à la loi de 2010 ? Il est temps de le faire !
Le SNPC ne le dira jamais assez, mettre en conformité les statuts d’une résidence (acte de base et règlement général de copropriété) c’est faire œuvre de « salubrité publique ».
Ce sont les statuts qui, en regard de toutes les particularités et règles spécifiques à la résidence, vont modaliser les droits et obligations des copropriétaires et même au-delà des textes légaux.
Ce n’est pas la loi qui définit les parties communes et les parties privatives. Ce n’est pas la loi qui fixe les quotités et le mode de répartition des charges. Ce n’est pas la loi qui détermine les affectations possibles des différents lots (ex : exclusivement du logement).
Ce sont les statuts qui y répondent. Et les réponses à ces questions varient d’un immeuble à un autre. A titre exemplatif, les balcons seront communs dans un immeuble, et privatifs voire partiellement privatifs dans un autre.
Il est donc indispensable de disposer de statuts actualisés et opposables aux tiers dont aux futurs acquéreurs. Il faut en outre que ces derniers sachent ce qu’ils achètent, quels seront leurs droits, quelles seront leurs contraintes.
Les copropriétés vivent et certaines ont même un certain âge. Des assemblées générales ont sans doute apporté des modifications sur tel ou tel point et il faut bien que cela soit mentionné, au-delà d’un procès-verbal d’assemblée générale peut-être oublié, dans un document mis en conformité.
Il est donc plus qu’indispensable pour les copropriétés qui n’auraient pas encore mis leurs statuts en conformité de le faire sur base des nouvelles dispositions légales en la matière dont nous venons de parler.
