Du bon usage de nos modèles de baux

Un bon bail, bien complété, est une bonne entrée en matière pour des rapports contractuels qui, en principe, vont durer longtemps. Nous donnons ci-après quelques conseils pratiques pour les baux de résidence principale du preneur.

Tout le bail ne pourra pas être examiné et la suite paraîtra dans un autre numéro du CRI.

1. Le choix du locataire

Le choix de celui-ci est encore plus important que celui du bail à utiliser.

Trop souvent, les propriétaires-bailleurs ne sont pas assez prudents dans ce choix et se retrouvent ensuite avec des locataires impécunieux et/ou perturbateurs de la vie des autres locataires et de leurs voisins en général.

A ce sujet, la fiche de renseignements pour candidat-locataire éditée par le SNPC est essentielle et indissociable d’ailleurs du bail. Quand un bien est mis en location, on devrait dire que le bailleur, ou l’agent immobilier, recherche un candidat-locataire et pas, tout de suite, un locataire. Malheureusement, quand le bien traîne sur le marché, tant le propriétaire que l’agent immobilier auront tendance, et c’est compréhensible, à choisir la seule personne qui s’est présentée, sans avoir égard à ses qualités intrinsèques.

La fiche candidat-locataire doit être remplie avec soin et, surtout, les documents qui sont prévus doivent être fournis par le canditat-locataire, être soigneusement vérifiés par le bailleur et leur exactitude doit être recoupée avec d’autres renseignements obtenus, de préférence en direct par lui.

Bien sûr, la ou les pièces d’identité doivent être fournies et tous les candidats doivent le faire, de même que les cautions éventuelles, qu’il est bon d’exiger dans certains cas.

Le bon modèle de bail doit évidemment être choisi et pas n’importe quel bail utilisé par la famille depuis parfois des dizaines d’années, et qui sont évidemment, pour beaucoup de leurs clauses, non seulement dépassés mais illégaux. Le bailleur doit être attentif car ce n’est pas la première fois que l’on voit de fausses fiches de salaire avec un numéro de téléphone au bout duquel se trouve un comparse - ce dont le bailleur se rend compte trop tard -, de même que de fausses garanties locatives.

Les développements de l’informatique permettent de fabriquer pratiquement n’importe quel document qui a tout à fait l’aspect d’un authentique.

2. L'identité du bailleur

Le bailleur se connaît nécessairement, mais l’on trouve souvent des baux mal remplis, ce qui peut paraître étonnant à première vue.

Quelques exemples :

> L’appartement ou la maison donné en location appartient à un couple, marié ou non, ou appartient à une « indivision » suite à une succession, un achat en commun, etc.

Même s’il ne faut pas être nécessairement propriétaire pour signer un bail en qualité de bailleur, il est important de préciser qui est le bailleur. La plupart du temps ce sont le ou les propriétaires qui doivent être indiqués. Les deux premiers prénoms de chacun des propriétaires doivent être indiqués, de même que leur adresse légale et leur numéro d’inscription au registre national. En cas d’indivision entre nu-propriétaire et usufruitier, c’est en principe l’usufruitier qui donne en location. S’il n’y en a qu’un, c’est lui qui doit figurer sur le bail, mais rien n’empêche de signer le bail avec les autres indivisaires. Si ceux-ci s’entendent, cela ne pose pas de problème. S’ils ne s’entendent pas, le libellé du bail au nom de l’usufruitier suffit. Il ne faut jamais libeller un bail avec indication comme bailleur de l’indivision. En effet, une indivision ordinaire n’a pas de personnalité juridique.

Si une agence immobilière peut s’occuper de trouver un locataire, elle ne se confond pas avec le bailleur. L’agence peut cependant agir comme mandataire du bailleur ou de l’indivision dont les composantes doivent être indiquées.

Pour les bailleurs résidant à l’étranger, ceux-ci peuvent faire élection de domicile dans les bureaux de l’agent immobilier, pour autant que celle-ci soit gestionnaire du bien. Cela permet au locataire d’écrire à une adresse en Belgique, avec plus de certitude de réception de son courrier.

L’agence immobilière doit être en possession d’un mandat, ce qui est en principe prévu dans son contrat de gestion, et d’une procuration postale, à moins que le mandat prévoie cette hypothèse et permette au gestionnaire de réceptionner les recommandés et exploits d’huissier.

En pareil cas, le bailleur fait élection de domicile dans les bureaux de l’agence.

Si, dans un couple, l’appartement est la propriété personnelle de l’épouse, il ne faut évidemment pas indiquer qu’il est donné en location par Monsieur X, qui n’est en fait que l’époux de la propriétaire.

L’inverse est tout aussi vrai.

Rappelons qu’en Belgique, le fait de porter le nom de son conjoint n’est qu’un usage.

Le vrai nom d’une femme n’est pas celui de son mari, son compagnon ou sa compagne, mais son nom de naissance. Cela peut éviter pas mal de malentendus.

> Le bailleur (la bailleresse) est une personne morale

La personne morale ne s’identifie pas avec son ou ses dirigeants, même pour une société familiale. Le bailleur est donc, dans ce cas, la société et son nom entier doit figurer dans l’intitulé du bail avec sa forme juridique, son siège social et son numéro d’inscription à la Banque Carrefour des Entreprises (c’est le numéro de TVA sans le zéro devant).

Si la personne morale a peu d’attaches à son siège social, ce qui peut arriver, elle peut faire élection de domicile à l’adresse de son gérant ou de son administrateur, Monsieur Y, et cela sera précisé dans le bail, dans l’article consacré à l’élection de domicile.

Si la société bailleresse est souvent identifiée par ses initiales, il est essentiel d’indiquer son nom entier.

Si la bailleresse change le siège social, il faut en aviser officiellement le preneur.

3. L’identité du preneur

Lorsqu’il y a un litige et qu’il faut aller en justice contre son locataire, il arrive fréquemment de constater que celui-ci est mal identifié, faute d’examen attentif des pièces d’identité produites. S’il y a deux preneurs ou plus, chaque pièce d’identité doit être examinée avec attention et les photos doivent être comparées avec la physionomie des preneurs.

De plus, ceux-ci doivent être présents à la signature du bail. Trop souvent un des locataires n’est pas présent lors de la signature, soit pour un bon motif, soit sous un mauvais prétexte, qui ne s’avèrera d’ailleurs mauvais qu’ultérieurement.

Dans ce cas, il arrive qu’un bail, libellé au nom de plusieurs personnes agissant comme locataires, ne soit finalement signé que par une des personnes.

Pour un couple marié ou « pacsé » (évidemment il n’y a pas de différence entre les sexes), les deux parties sont titulaires du bail en ce sens qu’elles doivent le respecter et qu’elles en bénéficient, même si elles ne l’ont pas signé.

Ce n’est pas le cas entre les autres personnes si l’une d’elle n’a pas signé le bail (frère et sœur, amis, membres de la famille, parent et enfant, etc).

Or, pour un bailleur, il est important d’avoir plusieurs débiteurs car cela multiplie les garanties, puisqu’en raison de la clause de solidarité prévue dans le bail, et dont nous parlerons ultérieurement, chaque signataire est responsable à 100 % de la dette et des obligations générales.

> Le preneur est une société

Les mêmes indications que celles nécessaires pour le bailleur doivent être fournies et vérifiées. Les statuts doivent être produits, ainsi que les modifications et, plus spécialement, les pouvoirs du ou des dirigeants qui vont signer pour la société.

Les bailleurs peuvent effectuer leurs recherches à ce sujet sur les sites du Moniteur belge, de la Banque Carrefour des Entreprises ou encore des Tribunaux de l’Entreprise.

Les renseignements obtenus doivent être recoupés car certains renseignements ne sont pas toujours à jour.

Rappelons que toute personne qui exerce un commerce en personne physique a le statut de commerçant et est responsable du paiement de ses dettes sur son patrimoine personnel, bien que, pour ce type de commerçant, il existe maintenant une possibilité pour en quelque sorte sortir le logement familial de son actif immobilier et le rendre ainsi insaisissable par les créanciers, même en cas de faillite.

> Quel danger un locataire peut-il présenter ?

Si dans l’immense majorité des locations tout se passe bien, il faut malgré tout ne pas oublier que des candidats-locataires peuvent être de véritables escrocs ou tout simplement gravement endettés. Obtenir des renseignements sur ses futurs locataires n’est pas facile, mais il y a quelques « trucs » légaux qui peuvent être utilisés.

Mettre le nom d’un futur locataire sur Google ou sur un autre moteur de recherche peut s’avérer aussi utile qu’une recherche sur Facebook ou Instagram. Même s’il ne faut pas nécessairement croire tout ce qui est raconté sur ces sites, qui contiennent beaucoup d’erreurs, les informations peuvent être recoupées et, si elles s’avèrent plausibles, motiver le choix d’un locataire plutôt qu’un autre.

> La discrimination

Toute discrimination basée sur l’origine, la couleur de peau, la religion, le sexe, les orientations sexuelles, etc, est bien sûr totalement interdite et sanctionnée d’ailleurs par les tribunaux correctionnels.

Des particuliers et des agents immobiliers ont déjà été condamnés pour avoir discriminé des candidats locataires, mais ont également été condamnés à des pénalités en cas de récidive.

Certains organismes comme UNIA (l’ancien Centre pour l’égalité des chances) organisent des enquêtes.

Un jugement du 3 septembre 2019 de la chambre des référés du Tribunal de première instance du Brabant wallon a condamné une agence immobilière qui, manifestement, pratiquait une discrimination à l’égard des candidats-locataires ayant un accent étranger. L’intégralité du jugement est reprise dans la revue « Les échos du logement », n° 126, de décembre 2019.

L’agence immobilière a été condamnée à des dommages et intérêts à payer, non seulement à la personne discriminée, mais également à UNIA, qui s’était fait représenter en justice par un avocat.

4. Objet du contrat et destination

Il importe de bien le décrire. Sa description figurera dans l’état des lieux d’entrée, dont nous parlerons plus tard.

Les erreurs les plus fréquentes proviennent de l’absence de mention et de localisation d’une ou des caves ou encore d’une mansarde ou d’un grenier. Si dans l’immeuble il y a plusieurs caves et greniers, il est prudent de numéroter ceux-ci et de veiller à ce que les numéros subsistent, même si les portes sont repeintes. Il faut veiller à ce que ces locaux soient munis d’une serrure, détenir plusieurs clés et en remettre au moins une si pas deux au locataire.

Le bailleur peut conserver une clé, mais il ne peut l’utiliser qu’en cas de nécessité absolue.

Ces locaux annexes doivent également faire l’objet d’une description précise.

Il faut toujours éviter que des objets appartenant au bailleur soient laissés dans les lieux, même s’il en est fait mention dans le bail, et si certains objets subsistent malgré tout, comme une armoire, ne rien y laisser.

Les espaces communs, c’est-à-dire caves, grenier, mansarde, mis à disposition de plusieurs locataires sont à éviter, car ils risquent d’être rapidement remplis de détritus, voire d’ordures non identifiables. Pour les espaces communs, soit hall de cave ou le grenier, palier personnel, il faut aussi mentionner dans le bail qu’ils ne peuvent pas servir d’espace de stockage au locataire.

5. La durée du bail

Pour les baux de résidence principale, la durée légale est de longue ou de courte durée. Par courte durée, on entend une durée de maximum 3 années.

C’est un choix à opérer en connaissance de cause, c’est-à-dire connaître les avantages et les inconvénients de chaque type de baux.

Le bail de courte durée est parfois appelé bail à l’essai, en ce sens que le bailleur peut donner congé au locataire à la fin du délai prévu, avec un préavis de 3 mois.

Il est impossible dans le cadre de cet article général d’envisager toutes les hypothèses. Celles-ci sont d’ailleurs examinées en détail dans les ouvrages édités par le SNPC.

Vu la régionalisation, il existe un ouvrage par région, soit un pour Bruxelles et un pour la Wallonie.

6. Le loyer

Pour l’instant, aucune réglementation n’existe pour la fixation du loyer.

Pour le même nombre de m², les loyers peuvent être différents en fonction de nombreux critères, soit le quartier avec des différences d’une rue à l’autre, ou le style d’immeuble, sans compter le degré de confort de l’appartement, rénové ou non.

Il existe bien des grilles indicatives, mais à notre avis elles ont un côté un peu artisanal, malgré le fait qu’elles se veulent objectives.

Nous conseillons de fixer le loyer en fonction du prix du marché, sans viser ni trop haut ni trop bas. Les annonces, notamment celles qu’on trouver sur des sites spécialisés, permettent de trouver un juste équilibre. Lors d’un changement de location, les loyers sont souvent majorés à la hausse pour plusieurs raisons, notam

ment l’absence d’indexation du loyer par certains propriétaires, un rattrapage par rapport au marché et très souvent également l’exécution de travaux dans la maison ou l’appartement.

L’augmentation d’un loyer à l’occasion d’un changement de locataire est donc légitime et souvent justifiée.

7. L’indexation et les charges

Le bailleur avisé, soit celui qui utilise les modèles du SNPC, trouvera dans ceux-ci les différentes options possibles en fonction du type d’immeuble, copropriété ou non.

La production d’eau chaude et de chauffage peut être collective ou individuelle.

Il faut veiller à être complet, tout en évitant de remplir les options données de façon contradictoire.

8. La garantie locative

Il ne faut pas oublier qu’il n’existe pas d’obligation légale de constituer une garantie locative et qu’elle doit donc être prévue dans le bail, ainsi que son mode de constitution.

La règlementation actuelle ne concerne que les garanties qui consistent en une somme d’argent.

C’est ce système qui est largement utilisé.

Malheureusement, si on peut dire, elle est limitée à l’équivalent de 2 mois de loyer.

L’avantage de ce système est que le bailleur bénéficie d’un privilège spécial sur ce compte, qui ne peut donc être saisi en cas de saisie sur les avoirs du preneur.

D’autres types de garanties permettent que celles-ci soient d’un montant supérieur à 2 mois de loyer, mais elles demandent l’intervention de la banque auprès de laquelle le locataire perçoit ses revenus professionnels ou de remplacement. En ce cas, la banque se porte caution au profit du bailleur, alors que le preneur doit constituer sa garantie au fur et à mesure.

Les banques ont combattu ce système et, si en principe elles sont obligées de le pratiquer, elles ont trouvé l’une ou l’autre astuce pour ne pas le faire.

Une garantie peut aussi être donnée via une banque par les CPAS. La garantie peut alors être de 3 mois maximum.

Ces deux derniers types de garanties ont vraiment peu de succès.

Certaines institutions financières, comme KORFINE, permettent d’obtenir une garantie locative équivalente à 3 mois de loyer. Beaucoup d’agents immobiliers préconisent ce système pour leurs clients bailleurs.

9. Etat des lieux d'entrée

La rédaction d’un état des lieux d’entrée est indispensable pour préserver les droits du bailleur.

Avant le 1er janvier 1974, ceux-ci bénéficiaient d’une présomption légale suivant laquelle le bien était présumé avoir été remis en bon état de réparations de toutes espèces.

A la fin du bail, le preneur devait remettre les lieux dans le même état, sous déduction de la vétusté naturelle.

Il faut reconnaître que pas mal d’abus ont été commis par des propriétaires.

A l’époque, c’était le preneur qui avait tout intérêt à faire rédiger un état des lieux d’entrée détaillé, de façon à ce que le bailleur ne puisse pas lui imputer des dégâts qui existaient déjà à son entrée.

Le législateur a mis fin à cette situation en instaurant une présomption inverse. Depuis le 1er janvier 1974, le preneur est donc présumé rendre les lieux dans l’état où il les a trouvés à l’entrée. La charge de la preuve de l’existence de dégâts incombe donc depuis lors au bailleur, qui peut renverser la présomption, mais il faut reconnaître que c’est bien difficile pour lui, d’autant plus que certains juges de paix refusent carrément de désigner un expert pour l’état des lieux de sortie, s’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée

Pourquoi les baux du SNPC sont-ils payants?

"Je constate que l’on trouve depuis toujours des baux gratuits sur internet. En cherchant un peu, j’ai même trouvé des baux officiels de la Région wallonne. J’ai un peu de mal à comprendre l’intérêt de recourir à vos baux, d’autant plus qu’ils sont payants. Pouvez-vous m’éclairer sur la raison du coût et une éventuelle plus-value ?” (R.M., DE SOIGNIES)

Pour commencer, il est important de rappeler que les baux-types des Régions et figurant sur leur site internet n’ont qu’une valeur indicative et ne présentent aucun caractère obligatoire.

Par ailleurs, des recherches sur le net comportent pas mal de risque. En effet, de nombreux membres qui consultent notre service juridique réalisent un peu tard que le bail signé est un bail français ou d’une législation dépassée. Même pour un bail belge, certains ne seront peut-être pas attentifs au fait que la législation wallonne est aujourd’hui différente de la législation bruxelloise.

Au sujet du coût, je dois rappeler que le SNPC est un organisme indépendant, non-subsidié. Les administrateurs exercent leur fonction bénévolement. Mais, il est indispensable de rémunérer nos juristes qui fournissent les services et travaillent aux quotidiens pour assister et conseillers les bailleurs. Par la même occasion, nos juristes adaptent en permanence les baux en tenant compte de l’actualité, de la jurisprudence, des adaptations légales.

Il est utile de préciser que les bénéfices réalisés sur les ventes de baux et brochures sont toujours investis dans la défense des propriétaires et l’action contre la Région de Bruxelles Capitale (voir p. 6 de ce Cri) est un bel exemple de l’intérêt de soutenir le SNPC.

Dans le prolongement de l’adoption par les Régions de leur législation en matière de baux à loyer, le SNPC a adapté ses bauxtypes et ce dans le même esprit que celui qui l’a toujours guidé : la recherche d’un équilibre entre les droits et obligations des bailleurs et des locataires mais en veillant au respect des droits élémentaires des bailleurs.

Ainsi, de nombreux baux, qu’ils soient gratuits ou payant, qu’ils soient proposés par les Régions ou par des organismes privés peuvent compter des lacunes ou des clauses problématiques.

Exemple de clause problématique : le recours en cas de conflit entre les parties à l’arbitrage (voir page 28)

En conclusion, je ne peux que vous recommander d’utiliser les baux SNPC qui garantissent la meilleure protection aux bailleurs. Des économies insignifiantes en cherchant à tout prix un bail gratuit peuvent se traduire en ca de litige par des pertes et des coût exorbitants.

Patrick Willems, Secrétaire général