Convient-il de conclure un bail commercial ou un bail professionnel non commercial ? Dans certains cas, les bailleurs ont le choix. Dans d'autres, le régime juridique applicable à leur convention ne dépend pas de l'autonomie de la volonté des parties mais est lié à l'activité qui sera exercée dans la partie d'immeuble louée dans un but professionnel.
Nombreux sont les bailleurs qui contactent le service juridique du SNPC-NEMS pour éclaircir les conditions dans lesquelles ils peuvent conclure un bail professionnel non commercial et celles dans lesquelles il convient davantage de soumettre leur convention à la législation de 1951 sur les baux commerciaux. Cet article espère éclairer les bailleurs quant au régime juridique qui déterminera les règles applicables à leur location.
Définitions
Le bail commercial est un bail dans lequel le preneur affecte les lieux à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public. Cette terminologie est dépassée. En d'autres termes, il faut conclure un bail commercial lorsque les lieux loués sont accessibles au public en vue pour le preneur d'exercer son activité commerciale. Sont notamment visés les restaurants, les épiceries, les supermarchés, les magasins de vêtements, les librairies, etc.
La loi sur les baux commerciaux a pour objectif de protéger l'activité professionnelle du preneur qui a développé une clientèle. Le but est d'éviter au preneur la perte conséquente de sa clientèle.
Le bail professionnel non commercial permet au preneur d'exercer son activité professionnelle dans les lieux loués sans que ces derniers doivent avoir une destination commerciale.
Le bail professionnel non commercial s'applique à une activité professionnelle qui ne constitue pas un acte de commerce. Ceci signifie que les activités suivantes ne peuvent faire l'objet d'un bail commercial : les professions libérales (avocats, architectes, notaires) les professions médicales (médecins, kinésithérapeutes, psychologues, etc.) de même que les activités exercées par des associations sans but lucratif.
N.B. : les pharmaciens, bien que titulaires d'une profession libérale, se voient protéger par la loi sur les baux commerciaux.
Au fil du temps et de l'évolution de la jurisprudence, des listes ont été dressées pour déterminer pour quelle activité professionnelle il convient de conclure un bail commercial ou non.
Difficultés de qualification
Certains titulaires de profession libérale peuvent être confrontés à la conclusion d'un bail commercial. Tel est notamment le cas des courtiers bancaires ou des assureurs qui peuvent exercer une activité commerciale.
Conventions qui sont exclues du champ d'application de la loi de 1951 sur les baux commerciaux
Certaines locations sont, en revanche, exclues du champ d'application de la loi sur les baux commerciaux. Tel est notamment le cas :
Des baux conclus pour des biens exonérés du précompte immobilier.
Des baux conclus par des administrateurs provisoires dans leur mission d'administration des biens d'autrui.
Cette exclusion découle de la durée du bail commercial. Pour apprécier la durée, sont notamment pris en considération les renouvellements éventuels de celui-ci. Le but est d'éviter qu'au moment où le propriétaire bailleur retrouve la disposition de ses biens, il ne soit lié par un bail commercial qui peut atteindre 36 ans.
Des baux d'immeubles à revenus modiques c'est-à-dire les baux portant sur des immeubles dont le revenu ne dépasse pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres, ainsi que les baux portant sur des parties d'immeubles.
Des baux d'immeubles expropriés. Dans ce cas, l'expropriation d'utilité publique doit être antérieure à la signature du bail.
Destination des lieux loués
La destination des lieux loués a également une incidence sur la conclusion d'un bail professionnel ou d'un bail commercial.
Pour déterminer la destination des lieux, le propriétaire(-bailleur) doit prendre contact avec le service urbanisme de la commune où se situe le bien qu'il souhaite mettre en location. Si le bien n'a pas une destination commerciale et/ou n'a pas une destination de bureau (le bien ayant alors la qualité de logement), le propriétaire(-bailleur) qui souhaite louer son bien doit demander un changement de destination.
N.B. : Dans un bail de résidence principale, le bailleur peut autoriser l'exercice d'une activité professionnelle. Dans ce cas, les parties déterminent la part du loyer et charges réservée à l'activité professionnelle. Ceci en vue de respecter l'article 8 du Code des Impôts sur les revenus. Il est indéniable que l'activité exercée par le preneur ne peut pas être une activité commerciale car les lieux ont une destination résidentielle et non de bureau ou de commerce.
Protection issue de la loi sur les baux commerciaux
La difficulté de qualification, qui est tant liée à l'activité professionnelle du preneur qu'à la destination du bien, s'accentue davantage avec la différence de valeur des dispositions qui régissent le bail professionnel non commercial et le bail commercial.
Les dispositions de la loi sur les baux commerciaux sont principalement impératives tandis que les dispositions applicables au bail professionnel non commercial sont principalement supplétives de la volonté des parties.
Comme le souligne Bernard Louveaux, la législation sur le bail commercial a pour but de protéger le commerçant, l'artisan, le petit industriel qui grâce à son travail, a développé une clientèle fidèle, apportant une plus-value au fonds de commerce qu'il exploite. Cependant, il convient de conclure un bail professionnel non commercial si le preneur a des contacts avec une clientèle limitée et non avec le public c'est-à-dire n'importe quel citoyen lambda souhaitant entrer en vue d'acquérir/d'obtenir un bien ou un service.
C'est cette protection qui justifie la rigueur des règles applicables au bail commercial. A titre d'exemples sans que cette liste ne soit limitative, nous pouvons citer :
Durée
Un bail commercial est fait pour 9 ans ou plus de 9 ans. Dans ce dernier cas, la conclusion du bail commercial doit se faire par acte authentique et donc chez le notaire.
Depuis la régionalisation du bail, les régions ont respectivement prévu la possibilité de conclure des baux commerciaux d'une durée inférieure à 1 an (Région Flamande), d'une durée égale ou inférieure à un an (Région de Bruxelles-Capitale et Région Wallonne). Il s'agit de pop-up stores.
Pour plus d'information à ce sujet, nous vous invitons à contacter le service juridique du SNPC-NEMS.
Demande de renouvellement
La demande de renouvellement du preneur doit être introduite entre le 18ème et le 15ème mois qui précèdent l'échéance du bail. Ces délais doivent être respectés.
Une demande de renouvellement introduite avant cette période est une demande précoce.
Une demande introduite après rend le preneur forclos de la demande de renouvellement [Forclos signifie privé du bénéfice de l'exercice d'un droit pour ne pas l'avoir exercé dans un délai fixé]. Dans ce dernier cas, le bailleur dispose de la possibilité de proposer un renouvellement conventionnel à ses conditions.
Dans le processus de négociation du renouvellement, preneur et bailleur doivent également être attentifs aux délais à respecter, sous peine d'être déchu de leur possibilité de contester les conditions proposées par l'autre partie.
N.B. Le SNPC-NEMS propose à ses membres des modèles-types de lettres indiquant que le demande est soit précoce, soit tardive. De même, nous disposons de lettres qui acceptent ou refusent la demande de renouvellement lorsqu'elle est introduite par le preneur dans les délais légaux.
Rupture amiable du bail
Des règles strictes sont applicables lorsque les parties souhaitent mettre fin de commun accord au bail commercial qui les lie. Elles peuvent le faire à tout moment mais doivent faire homologuer leur accord par le juge de paix ou par acte authentique, ce qui requiert l'intervention d'un notaire.
En Wallonie, les règles sont différentes. Les parties peuvent présenter à l'enregistrement leur accord constaté par un acte écrit.
Quid pour le bail professionnel non commercial ?
Ces règles ne s'appliquent pas au bail professionnel non commercial qui peut être conclu pour 1, 2, 3 ans etc. Ce type de bail n'est de même pas concerné par les règles strictes portant sur la durée du bail, la procédure de renouvellement, etc. Néanmoins, le bailleur doit rester vigilant car la négociation du contrat ne doit pas être lacunaire et, il faut rester attentif à ne pas omettre certains points dont : l'activité autorisée, le % du précompte immobilier mis à charge du preneur, prévoir la partie chargée de l'enregistrement, etc.
Cet article a eu pour but de mettre en évidence les subtilités qui existent lors de la conclusion d'un bail qui a pour destination l'exercice d'une activité professionnelle.
