Avec la législation relative au bail commercial, le législateur a voulu installer une certaine stabilité dans la vie économique. Les locataires-commerçants doivent pouvoir compter sur un lieu qu’ils ne peuvent pas perdre trop facilement et prendre le moins de risque possible pour leur magasin ou leur entreprise ; raison pour laquelle les possibilités légales pour mettre fin à un bail commercial sont assez limitées et formalistes et cela pour les deux parties.
Ci-dessous, vous trouverez un aperçu des manières et formes prévues par la loi.
Notez bien que la plupart des règles sont communes aux 3 régions de notre pays mais qu’il y a quand même des différences importantes qui seront spécifiées ci-dessous.
Quelles sont les possibilités pour mettre fin à un bail commercial ?
L’échéance du contrat
En principe, un contrat de bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Si le locataire ne demande pas de renouvellement (qui doit être demandé entre le 18ème et le 15ème mois avant l’échéance), le contrat se termine de plein droit à son échéance de 9 ans.
Malgré le fait qu’il se termine automatiquement, il est conseillé au bailleur d’envoyer quelques mois à l’avance une lettre (recommandée) au locataire en lui rappelant la fin du contrat.
La résiliation anticipée du bail par le locataire
Selon la loi du 30 avril 1951, le locataire peut anticipativement mettre fin au contrat à l’échéance de chaque triennat, en respectant un délai de préavis de 6 mois. Ce préavis doit être donné par courrier recommandé ou par exploit d’huissier de justice. Il n’y a pas d’indemnité à payer.
Le bailleur donne préavis pour exercer son propre commerce dans les lieux loués
Pour autant qu’une clause du bail lui en donne expressément la possibilité, le bailleur a la possibilité de donner préavis pour exercer son propre commerce dans les lieux loués ou faire exercer ce commerce par une personne légalement interposée. Il doit notifier au locataire un préavis au moins un an avant l’expiration d’un triennat. Son préavis doit être donné par lettre recommandée ou par exploit d’huissier de justice.
Les personnes légalement interposées sont celles limitativement énumérées par la loi, à savoir : le bailleur lui-même, ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
Commun accord
Les parties peuvent à tout moment mettre fin au bail de commun accord. Par contre, malgré le fait qu’il s’agit d’un accord entre les parties, il y a quelques formalités à suivre.
En Région Flamande et Bruxelloise, cet accord doit être acté par un Notaire dans un acte authentique ou doit être fait par déclaration devant le juge de paix.
En Région Wallonne, en revanche, les parties peuvent marquer leur accord dans un document sous-seing privé mais cet accord doit être enregistré.
Refus de renouvellement par le bailleur
Le locataire a la possibilité d’envoyer au bailleur entre le 18ème et 15ème mois précédent l’échéance des 9 ans, une demande de renouvellement.
Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement sans motif et ceci entraînera le paiement d’une indemnité égale à 3 ans de loyer éventuellement majoré de dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice du locataire et ce pour autant que le refus de renouvellement entraîne la perte du fonds de commerce attaché aux lieux loués.
Le bailleur peut également refuser le renouvellement pour un des motifs énoncés par la loi, à savoir :
l’occupation personnelle ou par un des bénéficiaires prévus par la loi ;
l’affectation de l’immeuble à un usage non commercial ;
les transformations importantes (le coût des travaux doit dépasser trois années de loyer) ou la reconstruction de l’immeuble ;
les manquements graves du locataire ;
l’offre d’un tiers ;
l’absence d’intérêt légitime dans le chef du locataire.
Dans certains cas, le refus de renouvellement du bailleur pourra donner lieu au paiement d’indemnités au locataire qui peuvent selon le motif de refus varier d’un à trois ans de loyer.
Conclusion
Il n’est pas facile de mettre fin au bail commercial. Il y a quand même pas mal de règles à respecter. Les règles concernant le commun accord sont parfois contraignantes pour les parties.
Si les parties veulent quand même mettre fin au bail et ne peuvent pas s’aligner sur une de ces pistes, elles peuvent éventuellement essayer de trouver une solution par une cession ou sous-location, ce qui reste toujours possible.
La loi du bail commercial donne beaucoup de protection au locataire ; il est donc important pour le bailleur de bien rédiger son contrat et de bien connaître la loi avant de mettre ses lieux en location.
