Une forme alternative d'investissement immobilier : les S.I.R. (société immobilière règlementée)

Aedifica

Immobilier de santé et maisons de repos. Le portefeuille continue sa croissance pour atteindre un total de 4,4 milliards d'€ avec 543 maisons de repos dans 7 pays (l'Irlande vient de s'ajouter). Une augmentation de capital a eu lieu au mois de juin via un placement privé (286 millions d'€). A l'issue du premier semestre, le bénéfice atteint 2,02€ par action (2,10€ en 2020). Cette légère régression doit tenir compte du fait que le nombre d'actions a augmenté de 31% sur la période. Le taux d'endettement est de 42% ce qui permet d'anticiper de nouveaux investissements. Le bénéfice anticipé pour 2021 (4,16€ par action) et un dividende de 3,30€ (précompté à 15%) par action ne devraient poser aucun problème.

Ascencio

Supermarchés et parcs commerciaux. SIR avec un exercice décalé. Les données au 30 juin 2021 reprennent 9 mois de l'exercice 2020/21. Le bénéfice de cette période est de 3,40€ par action (3,16€ en 2019/20). La Direction annonce un dividende au moins stable pour l'exercice. Dans les faits et compte tenu de l'obligation de verser au moins 80% des bénéfices sous forme de dividendes, il est probable que celui-ci sera augmenté par rapport à l'année précédente (3,65€).

Befimmo

Bureaux en Belgique et au Luxembourg. Période toujours difficile pour cette SIR qui pâtit des incertitudes concernant le télétravail. Le bénéfice du premier semestre est de 1,20€ (1,57€ en 2020). Cette diminution est due à la vente de plusieurs immeubles. Le bénéfice attendu pour 2021 (2,10€) devrait être atteint, ce qui permettrait le versement d'un dividende de 1,68€ par action. Il faudra attendre 2025 et la livraison des nouveaux bâtiments pour atteindre un bénéfice de 3,20€ par action. En attendant, le management a confirmé le versement d'un acompte sur dividende en décembre 2021. Le cours de l'action présente une décote de 42% par rapport à sa VNI. Heureusement près de 60% du portefeuille est loué à des organismes officiels, ce qui limite les risques.

Care Property Invest

Maisons de repos. Tout continue à bien se passer pour CPI. Si la Direction anticipait pour 2021 un bénéfice de 1€ et un dividende de 0,82€, les données à l'issue du premier semestre permettent d'anticiper un bénéfice de 1,04€ par action et un dividende de 0,84€ (précompté à 15%). Le taux d'occupation se maintient à 100% et la durée moyenne restante des baux est de plus de 20 ans ce qui permet une excellente visibilité à long terme.

Cofinimmo

Immobilier de santé, bureaux et réseaux. Les résultats au terme du premier semestre sont de 3,62€ par action (3,40€ en 2020). Ces données permettent d'attendre un bénéfice supérieur à 7,00€ pour 2021 (prévisions de 6,90€). Le dividende attendu de 6,00€ est donc confirmé. La part de l'immobilier de santé dépasse 60% ce qui devrait permettre une taxation du dividende à 15% au lieu de 30%. Attention cependant : la règle fiscale ne reconnaît pas la qualification d'immobilier de santé pour tous les bâtiments et doit se calculer sur une moyenne trimestrielle. Actuellement, le taux légal est de 59%, il faut donc considérer que ce taux réduit ne pourra s'appliquer qu'au dividende relatif à l'exercice 2022 (donc au versement de 2023). La SIR a également annoncé la vente d'une partie des immeubles dont elle est propriétaire dans un réseau de distribution en France. Les montants résultant de cette vente seront réinvestis dans l'immobilier de santé. Pas de nouvelles du projet de filialisation des immeubles de bureaux...

Home Invest Belgium

Résidentiel (appartements). HOMI présente de bons résultats au terme du premier semestre 2021. Le résultat par action atteint 2,66€ (2,30€ en 2020). La VNI atteint 102,60€ (96,50€ en 2020). Le portefeuille de la SIR, investi en appartements, profite des augmentations de valeur dans l'immobilier résidentiel. Rappelons que le portefeuille est composé à hauteur de 50% de biens ayant moins de 10 ans. De plus la politique de HOMI est de se séparer de ses biens après une quinzaine d'années afin de dégager des plus-values. Selon la Direction, la progression du dividende 2021 sera égale ou supérieure au taux d'inflation. Un dividende à hauteur de 5,10€ est donc envisageable pour 2021.

Immo Moury

Micro-SIR mixte investie surtout à Liège. Immo-Moury a publié ses résultats annuels (clôture au 31 mars 2021) de l'exercice 2020/2021. Le résultat est assez creux puisque le dividende régresse une nouvelle fois pour atteindre 1,80€ (2,13€ en 2020 et 2,30€ en 2019). La SIR n'utilise pas les référentiels EPRA pour la publication de ses comptes, ce qui ne facilite pas les comparaisons avec les autres SIR. Le portefeuille atteint 30 millions d'€ (Bureaux : 18,20%, Halls industriels : 20,50%, Commerces : 13,55%, Résidentiel:33,42% et autres SIR : 14,33%). La VNI était de 50,30€ au 31 mars 2021 (49,50€ en 2020). Le taux d'occupation a diminué de 95,40% en 2020 à 93,90% en 2021. Le taux d'endettement est limité à 31,02%. Quelques nouvelles récentes sont à souligner : l'ancien siège des Ets Moury à Bressoux a été vendu en mai 2021. La SIR a également acquis deux bâtiments : un immeuble de bureaux à Liège (rue de Mons) pour 5.250.000€ qui est loué à Securex avec un bail de 12 années et un loyer annuel de 290.000€, ainsi que le bâtiment de la FGTB à Charleroi (boulevard Devreux) qui sera rénové (coût de 5.361.000€) et loué au Forem pour un loyer annuel de 460.000€. Attention : lors d'un achat en bourse, il est indispensable de consulter le carnet d'ordres tant les échanges sont limités.

Inclusio

Logements sociaux. Plusieurs achats ont été effectués durant le premier semestre, dont le plus important est la reprise de la société d'habitations de Tournai (123 logements). Le taux d'occupation atteint 97,6% et la VNI est de 21,22€. Le dividende pour 2021 (0,44€ brut par action) est confirmé.

Intervest Offices And Warehouses

Entrepôts (64%) et bureaux (36%). Le premier semestre s'est achevé sur un bénéfice de 0,83€ par action (0,76€ en 2020). Pour 2021, la Direction ajuste sa fourchette de prévision entre 1,65€ et 1,68€ (contre une prévision de 1,62€ à 1,65€ par action). Le bénéfice s'était inscrit à 1,60€ en 2020. Le dividende anticipé pour 2021 (1,53€ par action) est également confirmé. Ce dividende est identique à celui de 2020 et 2019.

La SIR a encore du chemin à parcourir pour rejoindre le peloton de tête des investisseurs dans le secteur des entrepôts constitué de WDP et MONTEA. Elle présente toujours de grosses inconnues en ce qui concerne son parc de bureaux avec notamment le départ du locataire PWC de ses bureaux à Woluwe, qui compte pour 5% de ses revenus. Le taux d'occupation des entrepôts est de 100%, celui des bureaux est limité à 87%. Le taux d'endettement reste raisonnable à 43% d'autant que la SIR emprunte à 1,90%.

Leasinvest

Bureaux et commerces en Belgique, Luxembourg et Autriche.

C'est un coup de tonnerre dans le monde feutré des SIR qui a éclaté durant ce premier semestre. Leasinvest a décidé de fusionner avec un promoteur immobilier et de renoncer à son statut de SIR. Voyons cela de plus près.

Retenons que les deux premiers actionnaires de la SIR sont le groupe familial flamand Ackermans et Van Haaren (également coté en bourse) et l'assureur AXA, détenant respectivement 30,1% et 26,6% des actions de la SIR. Ces deux entreprises sont donc très majoritaires dans la gestion de Leasinvest.

Le 12 mai 2021, Leasinvest a annoncé entrer dans une ‘business combination' (une fusion) avec Extensa Group, devenant un investisseur immobilier-promoteur mixte, spécialisé dans les marchés belges et luxembourgeois. Extensa est un promoteur immobilier appartenant au groupe Ackermans et Van Haaren. Ce groupe est également propriétaire des banques Van Breda et de la banque Delen (gestion de patrimoine) ainsi que de la société DEME (dragage), de SIPEF (plantations), CFE (travaux publics) et d'une société d'investissement dans de nouvelles entreprises.

La fusion s'est opérée par un apport de la société Extensa à Leasinvest. L'apporteur d'Extensa à la fusion est rémunéré par des actions Leasinvest. Après cette fusion, AvH est devenu propriétaire de 58,5% du nouveau groupe, AXA passant de 26,6% à 15,75%. Ces opérations ont été approuvées par des AGE qui se sont tenues en juillet 2021.

Concrètement, pour l'actionnaire individuel, cela aura plusieurs conséquences.

1. La renonciation au statut SIR transforme la nouvelle société en une société classique sans avantage particulier au niveau fiscal.

2. L'obligation de distribuer 80% de son résultat n'existe plus et la nouvelle société pourra établir son dividende sans tenir compte de cette obligation. Le projet parle d'un taux de distribution compris entre 40 et 60% du bénéfice des immeubles, complété par les plus-values réalisées sur les ventes des bâtiments construits.

3. Le taux d'endettement qui est limité à 60% pour les SIR, n'existe plus, même si le système de convenants bancaires ne va pas changer fondamentalement cette notion.

4. Pour l'actionnaire, une opération en bourse sur le titre se verra frappée d'une taxe boursière de 0,35% à la place du taux appliqué aux SIR de 0,12%.

Globalement, nous pouvons constater que le profil de l'entreprise a changé et que le niveau de risque n'est plus tout à fait le même.

Que faire ? Il n'existe pas 36 possibilités. Soit vous acceptez cette opération selon le principe que si AvH fait une bonne affaire, vous n'en faites pas nécessairement une mauvaise. Une politique d'investissement est d'ailleurs de suivre la gestion des grandes familles, qui développe un patrimoine important sur le long terme.

Si vous ne souhaitez pas suivre cette politique, vous n'avez d'autre choix que de vendre votre position en Leasinvest. Attention cependant : le cours de la nouvelle société est actuellement influencé de manière négative par un courant vendeur (soit par des instruments d'investissement obligés de détenir des SIR et ajustant leurs positions, soit par des vendeurs ne souhaitant pas accompagner AvH dans la nouvelle politique).

Les données financières du premier semestre de 2021 (avant la fusion) enregistrent un bénéfice de 2,64€ par action (2.21€ en 2020). La VNI atteint 90,62€ (83,98€ en 2020) et le taux d'occupation passe de 91,62% en 2020 à 92,57€ en juin 2021.

En ce qui concerne les perspectives 2021, la Direction précise : « Dans ce contexte, la nouvelle politique de dividendes proposée par Leasinvest Real Estate sera basée sur une distribution de 40 à 60% du résultat EPRA lié au portefeuille d'investissement. Sur cette base, Leasinvest Real Estate NV vise également à augmenter son dividende, en partie grâce au potentiel de plus-values exceptionnelles réalisées sur la vente d'immeubles de placement ou de bénéfices de projets de développement ».

La SIR changera également de nom pour devenir Nextensa.

Suite des informations le mois prochain.