Une forme alternative d’investissement immobilier : les S.I.R (Société Immobilière Règlementée)

Il est également utile de bien cerner deux concepts importants qui permettent de comprendre les résultats financiers des SIR. Il faut bien distinguer le résultat distribuable (EPRA) et le résultat net.

Pour le résultat distribuable, il faut se référer à la situation d’un propriétaire classique. Le plus souvent un propriétaire considère son revenu annuel sur base des loyers encaissés moins les charges habituelles (impôts, réparations, intérêts, impayés etc.). Le surplus ainsi dégagé devient son résultat distribuable. Pour une SIR, c’est grosso modo la même chose. C’est ce résultat qui est à la base de l’obligation de distribution correspondant à un minimum de 80% du bénéfice distribuable.

Ce concept est aussi dénommé « résultat EPRA ». Cet acronyme est l’abréviation de « The European Public Real Estate Association», autrement dit l’association européenne des sociétés immobilières cotées en bourse. Cette association, dont le siège est à Bruxelles, regroupe les SIR au niveau européen dans une optique de défense des intérêts et de coordination des règles de gestion. Un des rôles importants de cette association est de définir des règles communes de tenue des comptabilités et de présentation des résultats financiers.

Ces règles communes permettent de comparer les différentes SIR (au niveau belge et européen) en étant certain que les données affichées ont bien été déterminées de la même manière.

Rappelons que quasiment tous les pays européens disposent de cet instrument de placement dans leur législation.

Le résultat net présenté par les SIR reprend les mêmes données que le résultat distribuable mais reprend aussi l’évolution de la valorisation du portefeuille immobilier. Les SIR font régulièrement évaluer leurs immeubles par des experts indépendants et enregistrent les évolutions dans le résultat net en reprenant les hausses de valeur en augmentation du bénéfice et les baisses de valeur en diminution du bénéfice. Nous sommes évidemment face à une situation essentiellement comptable puisque l’évolution de la valeur du portefeuille ne donne pas lieu à des éléments en cash. D’autres éléments mineurs intègrent aussi le résultat net.

En fonction de ces données, il est possible de rencontrer une SIR en perte (à la suite d’une diminution de la valeur du portefeuille) alors que son résultat distribuable reste important.

Le second semestre 2023 a été marqué pour les SIR par une nouvelle OPA (Offre Publique d’Achat) sur la SIR Intervest Offices and Warehouses (INTO). Cette offre provient d’une société américaine dénommée TPG au prix de 21€ par action. C’est une nouvelle ambivalente pour le monde des SIR. D’un côté, les actionnaires qui voyaient le cours d’INTO baisser régulièrement obtiennent une prime de 52% sur le dernier cours, mais c’est aussi la disparition d’une nouvelle SIR après BEFIMMO et LEASINVEST.

D’un autre côté, c’est aussi la preuve que les grands groupes internationaux considèrent que la valorisation boursière actuelle n’est pas le reflet de la valeur, à long terme, du portefeuille des SIR. Ces grands groupes n’hésitent pas à proposer une valeur proche de la VNI pour obtenir directement le contrôle d’une société disposant d’un portefeuille spécifique et d’un encadrement capable de gérer et de faire progresser les immeubles composant la valeur de leur acquisition.

Il ne faut pas exclure que les cotations actuellement constatées en bourse développent l’appétit de grands groupes en proposant l’acquisition d’autres SIR. Certains analystes voient une possibilité d’offre sur Care Property Invest (CPI), Aedifica, Inclusio ou Xior.

A l’avenir, ces SIR pourraient intégrer dans leur cours de bourse une valorisation tenant compte de la possibilité d’une OPA. Pour les actionnaires à long terme, c’est aussi la perte d’une possibilité d’investir dans des secteurs traditionnellement inaccessibles aux propriétaires immobiliers classiques.

Faisons le tour des faits ayant marqué les SIR durant ces trois premiers trimestres de 2023.

Aedifica

Après le dossier ORPEA, c’est l’entreprise KORIAN (récemment renommée CLARIANE) qui s’est effondrée en bourse (cours de 3,92€ fin octobre alors qu’elle valait plus de 44€ en 2020) ce qui confirme la mauvaise santé du secteur des maisons de repos dans certains pays (France-Allemagne). Rappelons qu’Aedifica est le propriétaire des murs et non l’exploitant des maisons de repos. A ce titre, Aedifica (comme CPI ou COFB) assume un risque modéré à propos de cette affaire. Aedifica a publié ses résultats du 3è trimestre. Le bénéfice a progressé de plus de 10% pour atteindre 3,95€ p/a. Les prévisions pour 2023 sont portées de 4,85€ p/a à 4,95€ p/a et ce malgré une augmentation de capital réa-lisée cet été au prix de 52€. Le taux d’endettement de la SIR est limité à 39,7%, ce qui est positif. La dette est sous couverture pour les cinq années à venir. Le dividende à verser en mai 2024 est ainsi confirmé à 3,80€ (en progression de 2,70% par rapport à l’année précédente).

Ascencio

Résultats du 3ème trimestre dans le cadre d’un exercice comptable décalé. Le bénéfice progresse de 3,85€ p/a à 4,06€ p/a. Si cette tendance se confirme bien au 4ème trimestre, le bénéfice de 2022/23 devrait permettre la distribution (en févier 2024) d’un dividende en nette progression. Le taux d’endettement est de 44,1% (taux de 1,98% avec une garantie de taux pour les trois prochaines années).

Care Property Invest

Situation toujours difficile pour CPI qui peine à se remettre de l’importante augmentation de capital réalisée à 12€ au mois de décembre 2022. On s’aperçoit ici de l’impact dilutif de ce genre d’augmentation de capital puisque le bénéfice fin septembre 23 progresse de 9,7% pour le résultat distribuable mais qu’en ce qui concerne le résultat par action, on passe de 0,95€ p/a au 30/9/22 à 0,78€ p/a au 30/9/23 (-17,8%). La SIR confirme son résultat distribuable de 2023 dans une fourchette comprise entre 1,00€ et 1,03€ p/a. L’estimation du dividende à payer en 2024 reste fixée à 1,00€ (comme annoncé lors de l’augmentation de capital). Le taux d’endettement est à 46,51% mais devrait progresser entre 47 et 50% d’ici la fin de l’année à la suite de la livraison de divers bâtiments. Le taux payé sur la dette est passé en 2022 de 2,14% à 2,98% en 2023. 69% de cette dette bénéficient d’une couverture de taux pour les 5 ans à venir.

Cofinimmo

Également une augmentation de capital (à 60€ p/a) pour COFB via un placement privé. Le résultat distribuable à fin septembre 2023 représente 5,33€ p/a contre 5,29€ p/a à fin septembre 2022. Le dividende attendu de 6,20€ p/a, payable en 2024, est confirmé. A la suite de l’augmentation de capital, le taux d’endettement est passé de 47,60% à 44,50%. La SIR emprunte à 1,40% et a couvert le coût de ses emprunts pour les trois prochaines années.

Home Invest Belgium

Résultats à fin juin 2023. Le bénéfice distribuable progresse de 11,7% mais là également un placement privé a augmenté le nombre d’actions, ce qui fait que le résultat par action à 0,49€ p/a progresse seulement de 3%. Le taux d’endettement, après l’augmentation de capital, est toujours de 51%. À noter que les nouvelles constructions développées par la SIR enregistrent une valeur d’expertise inférieure au coût des développements, ce qui est assurément un frein pour les années à venir. La Direction confirme un bénéfice par action de 1,10€ p/a sur l’ensemble de 2023.

Immo Moury

Exercice décalé avec une clôture annuelle au 31 mars 2023. Cette micro-SIR a fait passer son patrimoine d’un exercice à l’autre de 37 millions d’€ à 47 millions d’€. Comme elle n’utilise pas le référentiel EPRA, il est plus difficile de comparer les données mais on peut estimer le bénéfice distribuable à 2,22€ p/a. Le dividende est resté stable par rapport aux autres années à 1,80€ p/a. Son endettement est en forte progression à 49,53%. Heureusement, une bonne partie de celui-ci est couvert à un taux moyen de 1,40% pour une longue période (après 2030). Pas d’indication de la Direction sur l’exercice 2023/24.

Inclusio

La vie boursière de la dernière venue sur le marché des SIR reste difficile. C’est la SIR qui présente la décote par rapport à la VNI la plus importante (près de 50% !). Il est probable que le marché ne comprend pas bien les risques liés aux placements dans des immeubles sociaux qui sont garantis par les intermédiaires (AIS ou organismes sociaux). Le premier semestre se termine avec un bénéfice distribuable de 0,43€ p/a (0,36€ p/a en 2022). Le portefeuille a dépassé la valeur de 300 millions d’€ alors qu’il était limité à 141 millions d’€ lors de son entrée en bourse en 2021. Le taux d’endettement est passé de 36,5% (fin 22) à 41,2%. Le taux d’intérêt moyen est de 2,37% et est couvert à hauteur de 77%. La Direction anticipe un dividende payable en 2024 d’au moins 0,75€ p/a (progression d’au moins 7%).

Intervest Office

Les résultats à fin septembre 23 déterminent une baisse du résultat à 1,07€ p/a (1,34€ p/a en 22) et une perspective de dividende en baisse par rapport à 2022 (1,53€). La VNI au 30/9/23 était de 22,7€ p/a. Ces données sont évidemment éclipsées depuis l’offre, par une société américaine, sur l’ensemble des actions de la SIR au prix de 21€ (soit une prime par rapport au cours de bourse de 52%).

Montea

Toujours de bons résultats à fin septembre 23. Le résultat distribuable progresse de 18% pour atteindre 3,67€ p/a. Dans ce résultat, un montant de 0,45€ p/a est non récurrent puisqu’il résulte en bonne partie de l’obtention du statut FBI (SIR) aux Pays Bas pour les années passées. Pour l’ensemble de l’année, le résultat devrait atteindre 4,90€ et le dividende devrait être de 3,74€ au minimum (progression de 13%). L’endettement est de 39,7% au taux de 2,2% couvert jusque 2030. La SIR reste très transparente puisqu’elle anticipe un résultat de 4,55€ p/a en 2024 et 4,65€ p/a en 2025 (avant d’éventuels résultats non-récurrents).

QRF (données fin du 3ème trimestre 2023)

La VNI est de 14,61€ p/a, en diminution à la suite de la vente des biens immobiliers à Dendermonde (3,16 M€) et à Liège (1,03 M€) et, d’autre part, aux réductions de valeurs effectuées par l’expert immobilier (-2,5%). Le taux d’endettement reste élevé à 52,76%, heureusement à taux couvert pour la grande majorité des dettes. La Direction confirme le versement en mai 2024 d’un dividende stable de 0,80€ p/a.

Retail Estates

Données au 30 juin 2023 soit après le 1er trimestre de l’exercice décalé 23/24. Résultat distribuable de 1,58€ p/a soit une progression de 13,6%. Taux d’endettement de 46,49% avec couverture de 95%. Taux d’intérêt 2,13%. Le taux d’occupation est stable à 98,04%. Une prévision de dividende de 5€ p/a pour l’exercice en cours (payable en août 2024) est anticipée par la SIR, soit une progression de 2,04%.

Vastned Belgium (Données fin du 3ème trimestre 2023)

Résultat distribuable de 2,10€ p/a (1,93€ même période 22). Cela permet à la Direction d’adapter à la hausse ses attentes pour 2023 dans une fourchette de 2,75€ - 2,80€ p/a (ancienne fourchette = de 2,65 € - 2,75 €). Le taux d’occupation reste élevé à 99,3%. Le taux d’endettement est de 26,5% ce qui est certainement le taux le plus faible des SIR belges. Bémol quand même, la SIR est peu couverte vis-à-vis de la hausse des taux d’intérêts. Une légère hausse du dividende pour l’exercice 2023 semble logique.

Warehouse Estates

Données fin du 3ème trimestre 2023. Légère diminution du résultat distribuable à 2,70€ p/a et ce à la suite de l’augmentation des taux d’intérêts. Le taux d’endettement est de 48,75% (couvert à 71%). La SIR anticipe un résultat distribuable pour l’ensemble de l’année en légère hausse ce qui devrait permettre la distribution d’un dividende au moins stable à 3,29€ p/a en mai 2024.

WDP

Toujours de bons résultats. Le bénéfice à fin septembre 23 progresse de 12%, ce qui permet à la SIR de confirmer ses prévisions annuelles de 1,40€ p/a. Le dividende anticipé de 1,12€ p/a est confirmé. Le taux d’occupation est de 98,8% et le taux d’endettement est stable à 38,1%. Les experts chargés d’évaluer le portefeuille ont fixé une valeur en baisse de 3,1% ce qui a pour conséquence de faire diminuer la VNI de 20,7€ p/a à 19,6€ p/a. WDP reste la seule SIR à être cotée au-dessus de sa VNI. (prime de plus de 30%).

Wereldhave Belgium

Les données du 3ème trimestre 23 sont en légère diminution (-0,5%) 3,51€ p/a en 23 et 3,53€ p/a en 22. Wereldhave fait face à deux problèmes : sa dette (taux de 29,4%) n’est pas couverte au niveau des intérêts ce qui fait que le taux à payer est passé de 1,68% à 3,27% et la SIR a dû faire face à un problème au niveau des bureaux (un locataire défaillant avec des charges locatives non payées). Ces deux éléments ont absorbé la progression des loyers de 6% à la suite de l’inflation. La Direction de la SIR a donc décidé d’adapter sa fourchette du résultat distribuable pour 2023 qui passe de 4,85€ à 4,95€ à une nouvelle fourchette de 4,70€ à 4,80€ p/a. ce qui nous fait revenir aux prévisions de 2022. Un dividende stable peut être espéré en avril 2024.

Xior

Le taux d’endettement de la SIR culmine à 54,91% ce qui est le taux le plus élevé des SIR belges. La Direction est consciente de la situation et cherche à vendre des immeubles plus anciens et à établir quelques joint-ventures avec d’autres partenaires afin de partager le poids de projets immobiliers. Ces actions devraient ramener le taux d’endettement sous la barre des 50%. Le résultat distribuable à fin septembre 2023 était de 1,50€ p/a ce qui devrait permettre d’atteindre l’objectif annuel de 2,20€ p/a avec un dividende payable en mai 2024 de 1,76€ p/a. La Direction souligne la vigueur du marché et la pénurie de kots dans beaucoup de villes universitaires. La SIR est propriétaire et gère actuellement 19.536 kots situés dans 8 pays européens.