Une forme alternative d’investissement immobilier : les S.I.R (Société Immobilière Règlementée)

Globalement, c’est le retour de l’inflation (plus de 8% en une année) qui devient un élément essentiel à prendre en considération.

Distinguons bien la situation d’un investisseur et d’un épargnant. Un épargnant place de l’argent sur un compte bancaire et reçoit un intérêt. Cet intérêt doit lui permettre de maintenir le pouvoir d’achat de ses dépôts. Malheureusement, la quasi disparition des intérêts laisse l’épargnant bien seul face à une inflation qui devient problématique. Recevoir 0,11% d’intérêt sur une base annuelle, face à une inflation de plus de 8%, revient à perdre 8% de pouvoir d’achat ! Si la situation est la même pour les cinq prochaines années, l’épargnant risque bien de perdre 40% de ce pouvoir d’achat.

Il n’existe qu’une manière de lutter contre cette déperdition, c’est l’investissement dans des biens réels. Ces biens réels ne sont pas nombreux puisqu’ils sont limités à l’immobilier et à l’entreprise. On peut aussi y ajouter l’or, mais cela s’écarte de notre propos.

Un investissement dans l’immobilier se justifie dans ces perspectives.

Les SIR, avec les facilités liées à la diversification et à la liquidité, ont naturellement une place de choix dans une stratégie visant à se protéger des effets de l’inflation tout en obtenant un revenu régulier lié aux loyers.

Faisons un point sur la vie des différentes SIR que nous suivons depuis quelques années.

Aedifica (Immobilier de santé et maisons de repos)

La période n’a pas été facile pour Aedifica emportée, bien malgré elle, dans le scandale Orpea, du nom d’une entreprise française active dans le secteur des maisons de repos. Un livre récemment publié (« Les Fossoyeurs » de Victor Castanet aux éditions Fayard) met en évidence la dégradation de la qualité de vie des patients au seul profit des résultats financiers de l’entreprise.

Pourtant, il ne faut pas perdre de vue qu’Aedifica est le propriétaire des biens et non l’exploitant. Si la société Orpea est bien locataire de plusieurs maisons de repos appartenant à Aedifica, le risque pour la SIR est quasi nul. Néanmoins, en bourse, le risque de réputation reste un élément essentiel. Le cours d’Aedifica est déjà bien remonté et devrait à moyen terme revenir à ses fondamentaux.

Pour 2021, l’exercice a tenu ses promesses puisque le bénéfice par action atteint 4,35€. Le dividende sera un peu plus élevé que les prévisions initiales (3,40€ à comparer aux prévisions de 3,30€) et sera versé le 13 mai 2022 ce qui correspond au minimum de l’obligation légale de 80%, donc un dividende à considérer comme sain.

Le taux d’endettement est limité à 42,6% ce qui est également un taux appréciable permettant de financer des investissements futurs.

Le portefeuille de la SIR atteint 4,9 milliards d’euros au 31 décembre 2021, en hausse d’environ 1,1 milliard d’euros (+28 %) par rapport à la fin de l’exercice précédent. Ce portefeuille correspond à 587 sites situés dans 8 pays.

Pour 2022, la Direction s’attend à un dividende de 3,70€ (en progression de 8,82%).

Ascencio (Supermarchés et parcs commerciaux. SIR avec un exercice décalé)

La clôture annuelle 2020/21 dégage un bénéfice de 4,63€ par action. Le dividende de la période est de 3,70€ (en progression de 1,40%). Le dividende a été payé le 9 février 2022.

A l’issue du 1er trimestre 2021/22, le bénéfice était de 1,24€ par action. Bien que la Direction ne formule aucune prévision pour cet exercice, il ne serait pas étonnant que le dividende connaisse une nouvelle hausse.

Le taux d’endettement est de 47,60% et la valeur nette d’inventaire (VNI) était de 58,80€ par action au 31 décembre 2021.

Befimmo (Bureaux en Belgique et au Luxembourg)

Les résultats 2021 sont supérieurs aux prévisions de la Direction. Alors que le bénéfice était attendu autour de 2,10€ p.a., il est finalement de 2,30€ p.a. Le dividende était prévu à 1,68€ p.a., il sera finalement de 1,84€ p.a. Attention, un acompte sur dividende a été versé en décembre 21.

Pour 2022, la Direction anticipe un bénéfice compris entre 2,40 et 2,50€ par action. La VNI reste stable à 60,40€ p.a.

Par contre, ce qui était totalement inattendu est l’offre publique d’achat (OPA) dont fait l’objet Befimmo. La société canadienne Brookfield (un géant de la gestion d’actifs) a décidé de lancer une offre sur Befimmo au prix de 47,50€. Cela représente une prime de plus de 51% sur le cours de bourse avant la publication de l’offre. Le cours s’est immédiatement adapté à cette nouvelle donne.

Il est encore trop tôt pour connaître l’ensemble des paramètres liés au futur de Befimmo (le statut de SIR sera-t-il maintenu ? La cotation à Bruxelles se poursuivra-t-elle ? etc.).

Cette offre illustre également la différence de vision entre un grand investisseur et la masse des petits investisseurs à la bourse de Bruxelles.

Pour rappel Befimmo présentait une cotation valant à peine la moitié de sa valeur, avec des perspectives de redressement lors de la livraison des nouveaux bâtiments (vers 2025). De même, la crainte des conséquences du télétravail sur le monde des bureaux était largement prise en compte dans la cotation. Par contre, pour un gestionnaire comme Brookfield (un des premiers propriétaires au niveau mondial), obtenir un portefeuille de bureaux dans la capitale de l’Europe avec une ristourne de 21% est manifestement une excellente affaire.

Pour le monde des SIR, c’est aussi une mauvaise nouvelle puisqu’une des plus anciennes SIR du pays pourrait disparaitre, après le changement de statut de Leasinvest en 2021 !

Care Property Invest (Maisons de repos)

Toujours d’excellents résultats. Si les prévisions avaient été augmentées en cours d’année, le résultat final est encore meilleur.

Le dividende est fixé à 0,87€ p.a. Attention : une bonne partie du dividende a déjà été détachée l’année passée mais non encore payée (0,7395€ p.a.). La VNI représente 20,88€ p.a. et le portefeuille n’est plus très loin du milliard d’euros.

Pour 2022, la Direction anticipe un bénéfice de 1,15€ p.a. et un dividende de 0,94€ p.a. soit une progression de 8%.

Cofinimmo (Immobilier de santé, bureaux et réseaux)

L’exercice 2021 est d’une bonne facture pour Cofinimmo. Le bénéfice atteint 7,15€ p.a. (6,85€ p.a. en 2020), soit une progression de 4,37%.

Comme anticipé, le dividende (payable le 18 mai 2022) est porté à 6,00€ (en progression de 3,44%).

Le portefeuille global atteint 5,7 milliards d’euros et la filialisation du portefeuille de bureaux (24% du total) est effectuée. Cela permettra à la SIR de se séparer de ce portefeuille ou d’en céder une partie à un acteur intéressé.

La récente OPA lancée sur Befimmo est la preuve que des investisseurs sont intéressés par un portefeuille de bureaux.

Dans le même ordre d’idées, des cessions à hauteur de 60 millions d’euros ont été effectuées dans les immeubles de bureaux, et à hauteur de 40 millions d’euros dans les immeubles de réseaux.

Le scandale Orpea a également touché Cofinimmo en février-mars mais le cours de l’action s’est nettement redressé.

Le taux d’occupation est de 98,1%. La VNI au 31 décembre 2021 était de 106,35€ p.a. Le taux d’endettement atteint 44,20% (46,10% à fin 2020) et la dette est financée à un taux d’intérêt de 1,10%.

Pour 2022, la Direction anticipe un bénéfice de 6,90€ p.a. (une baisse qui s’explique par la croissance du nombre d’actions à la suite des augmentations de capital de 2021).

Le dividende passerait à 6,20€ p.a. (croissance de 3,33%).

Home Invest Belgium (Résidentiel appartements)

HOMI n’a pas déçu ses actionnaires en 2021 puisque le résultat distribuable est de 6,54€ p.a. (en progression de 9,54%).

Au 31 décembre 2021, Home Invest Belgium détient un portefeuille immobilier de 725,47 millions d’euros, soit une augmentation de 12,4%. Le dividende de l’exercice 2021 est fixé à 5,31€ soit une progression de 7,27% (et ce pour la 22ème année consécutive). Pour bien maîtriser les données du dividende, il faut se rappeler qu’un acompte de 4,25€ a été distribué en décembre 2021. Le solde de 1,06€ sera payé en mai 2022 avec une particularité puisqu’un montant de 0,35€ sera payé sous forme d’un remboursement de capital (sur lequel il n’y pas de précompte mobilier à payer). Le dividende net final sera donc de 0,847€ par action.

Pour le futur, la Direction s’exprime de la manière suivante en ce qui concerne l’évolution du dividende : « Pour les années à venir, le conseil d’administration prévoit une politique de dividendes basée sur une augmentation annuelle des dividendes égale ou supérieure à l’inflation. »

Immo Moury (Micro-SIR mixte investie surtout à Liège)

Cette SIR ne publie que des résultats semestriels. Les dernières données disponibles sont celles au 30 septembre 2021. Le portefeuille a progressé de 29 millions d’euros à 34 millions d’euros. La VNI atteint 50,97€ et le bénéfice semestriel est de 1,95€ p.a. (1,79€ p.a. pour la même période en 2020/21). Le taux d’endettement est limité à 30,18% et le taux d’occupation est de 95,51%. A noter qu’Immo-Moury détient en portefeuille 26.191 actions Befimmo pour lesquelles une moins-value avait été enregistrée. L’OPA sur Befimmo devrait permettre à la SIR d’acter une solide plus-value sur ces actions. Rappelons quand-même que l’intérêt pour une SIR de détenir des actions d’une autre SIR n’est, fiscalement parlant, pas intéressant puisque cela revient à payer deux fois un précompte mobilier.

Inclusio (Logements sociaux)

Cette SIR (mise en bourse en décembre 2020 au prix de 21,40€) ne peut pas se prévaloir d’une belle évolution boursière. Son cours actuel (moins de 17€) enregistre une moins-value de plus de 20% par rapport au cours d’introduction en bourse (IPO).

Manifestement, l’investissement socialement responsable atteint vite ses limites.

Néanmoins, la clôture de l’exercice 2021 apporte quand même de bonnes nouvelles quant aux perspectives de développement. Le plan financier présenté lors de la mise en bourse prévoyait un dividende de 0,44€ p.a. ; il sera finalement de 0,50€ pour le premier exercice.

D’après la Direction, ce dividende serait de minimum 0,60€ pour l’exercice 2022. Le faible taux d’endettement (25%) permet à la SIR de financer des investissements à venir pour plus de 100 millions d’euros. L’activité de location via des agences immobilières sociales offre une visibilité à long terme puisque les loyers sont garantis et que la durée des baux est longue (jusqu’à 27 années). La VNI à fin décembre 2021 est de 22,59€ ce qui dégage une décote de près de 25% par rapport à la cotation boursière.

Attention : lors d’un achat en bourse, il est indispensable de consulter le carnet d’ordres tant les échanges sont limités.

Intervest Offices and Warehouses (68% entrepôts et 32% bureaux)

L’exercice 2021 est supérieur aux prévisions puisque le bénéfice atteint 1,74€ p.a. ce qui représente une progression de 9% par rapport à 2020.

Le dividende 2021 (payé en mai 22) est confirmé à 1,53€. La VNI est de 24,83€ au 31 décembre 21.

L’immeuble occupé par PWC à Woluwé (qui compte pour 5% des loyers) est vide depuis le 31 décembre et fera l’objet d’une rénovation profonde (concept greenhouse) ce qui privera la SIR des revenus de cet immeuble durant deux années.

Pour 2022, la Direction s’attend à un bénéfice du même ordre qu’en 2021, ce qui permettrait de verser un dividende au moins identique. Les investissements opérés devraient permettre une augmentation du résultat dès 2023.

Le taux d’endettement reste sain à 45%.

Le portefeuille global atteint 1,2 milliard d’euros avec un taux d’occupation 94%. Ce taux est de 100% pour l’immobilier logistique aux Pays-Bas, 99% pour l’immobilier logistique en Belgique et 87% pour les bureaux.

Nextensa - Leasinvest.

(Bureaux et commerces en Belgique, Luxembourg et Autriche, renonciation au statut de SIR en 2021 pour fusionner avec Extensa. Nouvelle dénomination Nextensa.)

C’est une société vraiment transformée qui présente ses comptes 2021 et sa stratégie pour le futur. Précisons que les comptes résultent de la fusion de Leasinvest et d’Extensa, et que la lecture de ceux-ci ne correspond évidemment plus aux données propres aux SIR.

Le statut SIR a été abandonné le 19 juillet 2021 ainsi que le statut SICAV-FIS (équivalent SIR) pour le Luxembourg.

Le portefeuille de l’entité est passé de 1,141 milliard d’euros à 1,407 milliard d’euros. Le résultat net par action pour 2021 atteint 6,85€ avec un taux d’endettement en baisse (54,01%  48,56%). Le taux d’occupation passe de 91,62% à 89,09%.

La grande déception vient du montant du dividende qui est limité à 2,50€ p.a. (payable le 24 mai 2022). Ce dividende correspond à moins de la moitié du dividende de Leasinvest (5,25€ en 2021). Pour le futur, la Direction entend faire progresser le dividende de 5% par année.

Pour l’actionnaire, sur une longue période, l’argent qui reste dans l’entreprise à la place d’être distribué sous forme de dividende permet d’accentuer le développement économique de la société. La moindre perception du dividende est théoriquement compensée par une valorisation supérieure de l’entreprise et par là même par une cotation supérieure. Financièrement, cela doit revenir au même.

Gardons cependant à l’esprit que nous nous écartons des données de la gestion d’un patrimoine immobilier en y intégrant une importante activité de promotion où le bénéfice provient non plus des loyers mais bien de la vente des constructions (appartements, bureaux, magasins).

Pour un investisseur, le profil de risque n’est plus tout à fait le même, d’autant que les récents événements économiques (guerre et inflation) vont rendre plus difficile le métier de promoteur.

Il suffit de penser aux coûts de construction, à l’augmentation du coût de la main-d’œuvre et aux difficultés auxquelles devront faire face les acheteurs potentiels via la diminution de leur pouvoir d’achat. Ces éléments vont accentuer le risque économique pour les promoteurs immobiliers.

En fonction de ces éléments, il est logique de ne plus suivre très longtemps cette ancienne SIR qui a choisi une nouvelle orientation.