Une forme alternative d'investissement immobilier : les S.I.R.

Six mois après la survenance de la crise sanitaire...

Depuis notre dernier article, six mois se sont écoulés et la crise sanitaire s'est développée de manière importante avec des conséquences majeures sur le monde économique.

Les SIR, actions cotées en bourse, ont connu des variations, parfois importantes, et des modifications de leur valorisation. Comme répété régulièrement, les SIR permettent une valorisation régulière des biens en portefeuille. La cotation boursière permet de se faire une idée quotidienne de l'évolution de l'investissement. C'est un énorme avantage et un énorme inconvénient par rapport à la détention en direct de l'immobilier physique.

En ce qui concerne le marché immobilier, les conséquences sont variables en fonction du segment concerné.

• Le résidentiel reste assez stable compte tenu des éléments propres à ce marché.

• L'immobilier de santé semble passer la crise sans trop de problèmes, se permettant même d'annoncer des résultats et des dividendes en hausse.

• L'immobilier de la logistique s'est trouvé très favorisé par les derniers événements. Le marché constate que le commerce en ligne se développe, mais également que beaucoup d'entreprises recherchent des entrepôts pour stocker des invendus ou pour développer les activités sur internet. Ce secteur est clairement le grand gagnant immobilier de cette crise sanitaire.

• Les bureaux font face à des craintes alimentées par le télétravail et par la possibilité que le maintien à long terme de celui-ci ne conduise les entreprises à diminuer l'importance des surfaces louées.

• Le marché des logements pour étudiants (kots) s'en sort bien et est convaincu de la pertinence et de l'avenir de ce genre d'investissement.

• Les immeubles commerciaux sont les grands perdants de cette crise sanitaire ; cependant l'importance des dégâts est directement liée aux sous-segments dans lesquels la SIR est investie.

1. Les immeubles commerciaux situés dans des retails parks sont ceux qui ont le moins souffert. Le marché reste attentif aux annonces de faillites chez les locataires de ce genre d'implantations commerciales (Brantano, Wibra, Bart Smit, Camaïeu, Orchestra etc.).

2. Les magasins situés dans les centres des villes. Le marché est très inquiet pour ce genre de locaux commerciaux même si les perspectives attendues par les Directions des SIR concernées sont très nuancées.

3. Les galeries commerciales : c'est le secteur qui souffre le plus, d'autant que de grands acteurs étrangers (Unibail Rodamco, Klepierre, Eurocommercial etc.) présentent des cotations en très forte baisse, fruits des inquiétudes des investisseurs à la fois sur le modèle des centres commerciaux mais également sur la rentabilité de ceux-ci ainsi que sur le taux d'endettement de plusieurs acteurs. Le britannique Intu (géant du secteur des centres commerciaux) a d'ailleurs été placé sous la protection de la Loi sur les faillites.

Le marché craint, pour ces acteurs commerciaux, une situation où les locataires seraient en mesure de demander des diminutions de loyer. Le danger est d'autant plus important que la valorisation des biens dépend pour partie des loyers obtenus.

Heureusement, la législation belge applicable aux SIR oblige ces dernières à limiter le taux d'endettement. Ce qui peut brider leur développement lors de périodes fastes s'avère un élément protecteur, pour l'actionnaire, lors de grandes crises.

Les principales informations à retenir...

AEDIFICA

Cette SIR investie dans l'immobilier de santé a publié ses résultats annuels. Attention, la société a décidé de passer d'un exercice décalé (clôture au 30 juin) à un exercice classique (clôture au 31 décembre).

Le bénéfice par action a atteint 4,00 € au 30 juin 2020 (+7 % par rapport au 30 juin 2019). Le patrimoine immobilier atteint 3,4 milliards d'€ au 30 juin 2020, en hausse de 1.045 millions d'€ par rapport au 30 juin 2019 (+45%). La durée résiduelle moyenne des baux est de 20 ans et le taux d'occupation de 100 %. Le taux d'endettement est de 50,1 % au 30 juin 2020. Aedifica a annoncé la distribution d'un dividende intérimaire sur les douze premiers mois de l'exercice prolongé (3,00 € bruts par action soit une augmentation de 7 % par rapport au dividende de l'exercice 2018/2019). La Direction anticipe également une prévision pour l'exercice prolongé jusqu'au 31 décembre 2020 : dividende brut proposé (après déduction du dividende intérimaire) de 1,60 € par action. Aedifica avait une valeur intrinsèque de 66,16€ par action à fin juin 2020.

ASCENCIO

Est une SIR investie dans les magasins. Elle a publié les résultats de son troisième trimestre (exercice tronqué courant du 1er octobre au 30 septembre). Les résultats ont bien résisté (le bénéfice régresse de seulement 4,9% sur les neuf premiers mois). Le portefeuille d'Ascencio est constitué à 40% par des immeubles dédiés à des activités alimentaires qui n'ont pas été touchées par des fermetures durant le confinement. Le bénéfice atteint 3,16€/action sur les neuf premiers mois (3,32€ l'année passée) ce qui permet d'anticiper un dividende stable de 3,50€. Le taux d'occupation progresse à 98,0% (contre 96,6% au 30/09/2019). Le ratio d'endettement est de 49,5% au 30 juin 2020. La VNI est en régression de 57,13€ à 53,85€ à la suite d'une évaluation à la baisse des immeubles, mais aussi du paiement des droits de mutation sur les acquisitions de six supermarchés dans le sud de la France (Casino) qui viendront conforter le résultat du quatrième trimestre.

BEFIMMO

La SIR investie dans les bureaux a publié ses résultats semestriels. La Direction a retenu que la valeur intrinsèque s'établit à 59,32€ au 30 juin 2020. Les valeurs n'ont globalement pas été impactées par la crise du COVID-19. Historiquement, et du fait de la présence des institutions belges et européennes, le marché des bureaux bruxellois est plus stable en période de crise comparé à celui d'autres villes européennes. Suite aux incertitudes liées aux conséquences de la pandémie, le Conseil d'administration a décidé en mai 2020 de retirer les perspectives du résultat à trois ans, publiées dans le Rapport Financier Annuel 2019. Le Conseil avait également réduit la perspective du bénéfice pour l'exercice 2020 à un montant supérieur à 2,70€ par action. à périmètre constant et sur base des éléments connus à la date de publication des résultats semestriels, Befimmo estime que le bénéfice 2020 devrait se situer aux alentours de 2,80 € par action.

Concrètement, l'actionnaire peut s'attendre à recevoir un dividende annuel dans une fourchette de 2,20 à 2,40€/ action.

Une fois que les nouveaux immeubles, actuellement en cours de construction/rénovation seront livrés, le résultat devrait atteindre des niveaux plus importants.

CARE PROPERTY INVEST

L'année reste excellente pour cette SIR investie dans l'immobilier de santé. La Direction a même augmenté ses prévisions de bénéfice pour 2020 de 0,93€ par action à 0,96€. Sur base de ces résultats, le dividende payable en 2021 sera au moins de 0,80€ par action. Le portefeuille de CPI progresse de manière importante grâce aux acquisitions pour atteindre 796 millions d'€. Le taux d'occupation est toujours de 100%. Le taux d'endettement est de 47,36% (49,32% fin juin 2019).

COFINIMMO

Cette SIR diversifiée (immobilier de santé, bureaux et réseaux), annonce un bénéfice semestriel de 3,40€ à comparer à 3,23€ pour la même période en 2019. La valeur intrinsèque à fin juin 2020 est de 99,81€/ action à comparer à 100,69€ en juin 2019. Le taux d'occupation reste élevé à 97,4% (97% en juin 2019).

La Direction reste rassurante quant aux perspectives de 2020 puisqu'elle déclare que le niveau de résultat net budgété pour 2020 ne serait affecté que de manière limitée par la situation actuelle en Europe ; il devrait se situer dans la fourchette de 6,60 à 6,85€/action (par rapport à une prévision antérieure de 7,10€/action estimé en février 2020). Le dividende 2020 attendu à 5,80€/action est donc confirmé.

HOME INVEST BELGIUM

Cette SIR est investie dans le résidentiel (surtout en Région de Bruxelles : 66,2%). Elle a publié de bons chiffres courant pour le premier semestre. Le bénéfice a augmenté de 35,2% à 6,23 millions d'€, soit 1,9 € par action (1,4 € un an plus tôt). Ces résultats sont attribuables à la croissance des revenus locatifs de 6%, à une diminution des frais de gestion et à un taux de financement en baisse à 1,51% (2,14% en juin 2019). Home Invest procède régulièrement à des ventes d'appartements dont les plus-values dégagées font partie du bénéfice distribuable. Les ventes du premier semestre ont été plus faibles. La valeur intrinsèque est restée quasiment inchangée à 96,22€ par action. Comme on pouvait s'y attendre, la crise sanitaire a eu peu de conséquences sur le comportement des locataires privés. Par contre, le marché des résidences de tourisme a connu quelques retards de paiement. Le conseil d'administration s'attend à ce que le dividende brut de l'exercice 2020 soit au moins égal à celui de l'exercice précédent, soit un montant de 4,85€.

IMMO MOURY

Cette micro SIR, essentiellement active dans la région liégeoise, a publié ses résultats annuels de l'exercice décalé 2019/2020 arrêtés au 31 mars 2020.

La vie de cette SIR reste assez calme puisque les résultats financiers sont fort comparables à ceux des années passées. Les investissements restent limités puisque la SIR a seulement acquis un appartement (à Waremme), vendu une maison vétuste à Bressoux et acquis un terrain et des halls jouxtant un immeuble lui appartenant à Gilly. Le patrimoine global atteint 27,9 millions d'€ (dont 4,3 millions d'€ investis dans d'autres SIR). La valeur intrinsèque est de 49,5€/ action à comparer à un montant de 50,1€/ action en 2019. La famille Moury reste le premier actionnaire de la SIR puisqu'elle détient 66,14% des actions. Le dividende pour l'exercice 2019/20 a été fixé à 2,13€ (en baisse de 7% par rapport à l'année passée : 2,30€).

INTERVEST OFFICES AND WAREHOUSES

Cette SIR, à l'origine investie dans les bureaux, se concentre de plus en plus vers les entrepôts et la logistique (62% logistique au 30 juin 2019). Le portefeuille immobilier atteint 961 millions d'€ en croissance de 8% par rapport à l'année passée. Le résultat par action au terme du premier semestre est de 0,76€ (à comparer à 1,03€ au premier semestre 2019 mais avec la perception d'une indemnité de départ exceptionnelle ; sans cette indemnité le résultat était de 0,83€). La VNI est de 21,06€ par action (21,79€ au 31 décembre 2019). Le taux d'occupation est de 92% (93% au 31 décembre 2019). Le taux d'endettement est limité à 44% avec des taux d'intérêt moyen de 2,0% (2,3% au premier semestre 2019).

Alors que le résultat annuel 2020 devrait se situer entre 1,60€ et 1,65€ par action, la Direction confirme le dividende brut attendu pour 2020 à 1,53€, au même niveau qu'en 2019.

LEASINVEST

SIR mixte investie pour 53% au Grand-Duché de Luxembourg, en Autriche (16%) et en Belgique pour le solde. Leasinvest est également un actionnaire important de la SIR Retail Estates. La valeur du patrimoine de la SIR est en diminution 32 millions d'€ essentiellement à la suite de la diminution de la valeur de la SIR Retail Estates. Le résultat par action passe de 3,73€ pour le premier semestre 2019 à 2,21€ en 2020. Attention cependant aux dividendes de Retail Estates versés en juin 2019 et en juillet 2020. Le résultat du second semestre sera évidemment impacté positivement par ce décalage. Le taux d'occupation est en légère hausse (de 90,46% à 91,05%). Rappelons que plusieurs biens font actuellement l'objet de rénovation et ne sont pas disponibles à la location. Pour Leasinvest, les conséquences de la crise sanitaire représenteront 2,5 millions d'€, surtout en concessions de loyer accordées durant la période de confinement. La Direction prévoit d'être sur la bonne voie pour pouvoir payer un dividende sur 2020 en ligne avec celui distribué pour l'exercice 2019, à savoir 5,25€ par action.

MONTEA

SIR investie dans le monde des entrepôts et de la logistique. Le résultat du premier semestre est en progression de 13% pour atteindre 27,3 millions d'€ ce qui représente

1,72€ par action. L'endettement est de 39,6 % et le taux d'occupation est de 99,3 % avec une durée résiduelle des contrats jusqu'à leur première échéance de 7,7 ans. Au 30 juillet 2020, Montea a reçu 99% des factures de loyer échues du deuxième trimestre 2020 et 98% des factures de loyer échues du troisième trimestre 2020. Montea reconfirme son ambition de faire croître le portefeuille immobilier d'environ 300 millions d'€ en 2020 et 2021, ce qui se traduira par un portefeuille de 1.450 millions d'€ fin 2021. En ce qui concerne les perspectives 2020, le management s'attend à une croissance du résultat par action à 3,44€ (+5 % par rapport à 2019) ce qui permettrait une augmentation du dividende de 5 %, pour passer de 2,54€ à € 2,67€, sur base d'un taux de distribution de 80 %.

QRF

Nous vous avons déjà parlé des déboires de cette SIR spécialisée dans les immeubles commerciaux de centre-ville. La récente crise sanitaire reste une mauvaise nouvelle pour la SIR. Le résultat par action s'élève à 0,48€. Les conséquences de la crise sanitaire sur les loyers représentent 0,12€ par action ce qui équivaut à une perte de 7,46% des revenus locatifs budgétés pour 2020. Qrf a trouvé un accord avec la majorité de ses locataires affectés, qui consiste en une exemption d'un mois de loyer.

La VNI par action s'élève à 16,93€ (en baisse de 6,82% par rapport à fin 2019) et le taux d'endettement est de 47,62% au 30 juin 2020 (en baisse par rapport à un taux de 48,73% fin 2019). Pour toute l'année 2020, la Direction s'attend à un dividende de 0,80€ par action pour autant que les données du second semestre soient conformes aux prévisions. Dans le cas contraire, le dividende pourrait être adapté.

RETAIL ESTATES

SIR investie dans l'immobilier commercial (Retail Parks). La SIR est investie dans le « Runshopping » et possède une partie de son portefeuille aux Pays-Bas qui n'ont pas connu le même confinement que nous. Retail Estates travaille avec un exercice décalé, les résultats au 30 juin 2020 représentant le premier trimestre de l'exercice. Les loyers ont baissé de 16,75% pour atteindre 21,34 millions d'€. Sur une base annuelle, les loyers perdus représentent moins de 5% des loyers attendus. Le résultat du premier trimestre est de 0,99€ par action (nous étions à 1,41€ à fin juin 2019). Le taux d'occupation est passé de 97,92% à fin mars 2020 à 97,46% à fin juin. La VNI représente 65,96€ par action (65,69€ à fin mars 2020). La Direction de la SIR reste confiante sur la distribution d'un dividende inchangé de 4,40€ pour l'exercice 2020/2021.

VASTNED RETAIL BELGIUM

SIR investie dans l'immobilier commercial de premier ordre dans le centre des villes importantes. La SIR a annoncé que des accords définitifs, concernant le loyer dû pendant la période du confinement, ont été conclus avec 85 % des locataires qui étaient obligés de fermer, lesquels représentent 87 % des revenus locatifs bruts. Le taux d'endettement reste limité à 31,6% au 30 juin 2020. Le résultat par action est en diminution pour le premier semestre à 1,09€ (1,45€ pour le premier semestre 2019) ; cette diminution est imputable à la crise sanitaire. Le taux d'occupation a augmenté de 1,7 % pendant le deuxième trimestre 2020 jusqu'à 97,5 % par rapport au 31 mars 2020 (98,8 % au 31 décembre 2019). La Direction précise dans les perspectives 2020 que sur la base des résultats semestriels et des perspectives au 30 juin 2020, compte tenu du climat économique incertain et d'une nouvelle apparition du virus COVID-19 en automne 2020, Vastned Retail Belgium table sur un résultat par action compris entre 2,30€ et 2,40€.

A noter que la SIR a décidé de se séparer de son patron (Taco de Groot). Celui-ci quittera la SIR le 1er décembre 2020.

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM

Petite SIR investie essentiellement dans la région de Charleroi (55% du portefeuille est situé à Gosselies). Cette SIR appartient à hauteur de 48,63% à la famille Wagner, 4,9% à Ageas et 3,9% au Fond souverain Norvégien. Le portefeuille a augmenté de 6,9% à 291 millions d'€ après plusieurs achats. Le taux d'endettement est passé de 41,55% à 46,47%. La VNI passe, elle, de 49,60€ à 48,15€. La Direction ne fournit pas de prospective quant à l'ensemble de l'exercice 2020. Notons quand même un poste dans le compte de résultats actant 1.847.000 d'€ de réduction de valeur (loyers impayés) sur un montant global du premier semestre de 9.514.000 d'€ (19,4% ou 0,58€ par action). De même le taux d'occupation est passé en une année de 94,01% à 89,21%.

WDP

SIR investie dans les entrepôts. Cette SIR est toujours une très bonne élève présentant des bulletins très flatteurs. Au premier semestre, le bénéfice a progressé de 8% (à 0,49€/ action). Avec un bénéfice 2020 qui devrait se situer entre 0,95€ et 1€/action, la Direction confirme la prévision de dividende à 0,80€/ action. Le secteur de la logistique est clairement bénéficiaire de la crise sanitaire. Le taux d'occupation reste très élevé à 98,2% alors que le taux d'endettement est de 46,6% (La SIR emprunte à un taux moyen de 2,10%).

WERELDHAVE BELGIUM

Cette SIR est surtout investie dans les galeries commerciales (89%) dont l'activité a assez mauvaise presse. Alors que Wereldhave Belgium avait annoncé un dividende pour 2019 de 5,20€, la survenue du confinement au 16 mars 2020 a modifié les plans de la SIR. Afin de se réserver une marge de sécurité pour le futur, il a finalement été décidé de limiter le dividende 2019 à un montant de 4,50€. Alors que le dividende aurait dû être payé en avril 2020, celui-ci sera finalement payé le 13 novembre 2020 (coupon détaché le 23 octobre 2020). Pour les résultats du premier semestre 2020, la SIR a annoncé un bénéfice en retrait à 2,18€/action (3,08€ en 2019). La VNI est passée de 88,27€ (fin 2019) à 85,92€ (fin juin 2020). Le taux d'occupation était de 94,60% fin juin 2020 à comparer au taux de 95,20% fin 2019. Début 2020, la SIR annonçait des perspectives de bénéfice dans une fourchette de 5,55€ à 5,65€. Compte tenu des conséquences de la crise sanitaire, la Direction table à présent sur un bénéfice de l'ordre de 4,50€/action pour 2020 ce qui induirait peutêtre une nouvelle diminution du dividende...

XIOR

est le spécialiste européen des kots pour étudiants. La SIR a annoncé un bénéfice pour le premier semestre de 0,78€/action à comparer à 0,82€/action à fin juin 2019. Attention : le nombre d'actions a fortement progressé entre ces deux dates, passant de 13 à 19 millions d'actions. La VNI est passée de 35,96€ (fin décembre 2019) à 35,52€ (fin juin 2020). Ici également le nombre d'actions est à prendre en considération. La Direction de Xior confirme les prévisions antérieures de bénéfices pour 2020 (1,70€/action) et l'estimation du dividende payable en 2021 (1,36€). Le taux d'endettement est passé de 45,67% à fin 2019 à 53,12% à fin juin 2020. Le taux d'occupation reste très élevé à plus de 98%. A noter un détachement de coupon de 1,04€ en date du 7 octobre 2020 à la suite de l'acquisition d'un bâtiment à Bruxelles, payée en nouvelles actions. Le coupon sera payable en même temps que le dividende habituel en mai 2021. Au vu des résultats de la SIR depuis sa mise en bourse, les avis sont très positifs. Retenons néanmoins l'avis de KBC Securities qui conseille à ses clients la prudence sur le titre. D'après le courtier, le budget d'investissement pour maintenir en bon état le portefeuille existant pourrait être sous-estimé. KBC Securities précise que le logement pour étudiant se délabre plus rapidement et plus amplement que d'autres actifs.