De plus en plus de propriétaires proposent une chambre en location à des touristes. Ils agrémentent cette mise à disposition de mobilier et de services. Sont-ils taxés et dans l'affirmative comment ?
Prenons l'exemple simple d'un propriétaire qui met une chambre avec cuisine à disposition et propose des menus services. Le revenu cadastral de cette chambre est évalué à 300€. Les locations rapportent mensuellement une somme de 250€.
Quelles sont les implications à l'IPP et à la TVA ?
A L'IMPÔT DES PERSONNES PHYSIQUES
Soit l'économie collaborative
Il faut distinguer si la plate-forme par laquelle le bien est mis en location a demandé à être agréée par le SPF économie.
Si la plate-forme est agréée, vous pourriez bénéficier d'une exonération fiscale de 6.000€.
à ce jour, tant booking que Airbnb n'ont pas demandé un agrément.
Vous ne pourrez donc pas bénéficier de ce régime.
Soit régime classique
Deux possibilités sont donc envisageables en cas de mise en location d'un studio meublé avec un service de nettoyage.
Il s'agit d'une location fréquente avec une offre de services hôteliers (petit déjeuner, accueil des hôtes, service de linge,...). Dans cette hypothèse, les revenus pour- raient être considérés comme des revenus professionnels.
Il s'agit d'une location ponctuelle. Dans cette hypothèse, il faut distinguer trois types de taxation.
Ainsi, prenons un exemple. Si vous mentionnez un prix "tout compris", le fisc part du principe que 20% de la rémunération totale relève des "revenus divers" et les 80% restants de la mise en location de la chambre et des meubles. Ces derniers sont subdivisés à leur tour en 40% de revenus mobiliers (pour les meubles) et 60% de revenus immobiliers (pour l'appartement).
Revenus immobiliers
Si la chambre est donnée en location à des fins privées, elle sera taxée sur la base du revenu cadastral majoré de 40% sur base de l'article 7, § 1er, 2°, a du Code des impôts sur les revenus.
Illustration :
Revenu cadastral : 300 euros
Calcul : 300 euros x 1,8630 x 1,4 = 782,46€
Sur ce montant, l'impôt est progressif par tranches. On devrait donc se situer vers les 50%, soit la somme de 391,23€
Pour les revenus tirés de la mise en location du bâtiment, vous indiquez le revenu cadastral au cadre III. "Revenus de biens immobiliers" aux codes 1106/2106.
Revenus mobiliers
S'il s'agit d'une location meublée, une taxation distincte sera opérée à 30% sur la base de l'article 17, § 1er et 171, 3° du Code des impôts sur les revenus et un forfait de frais de 50% pourra être déduit.
Un premier conseil est de prévoir une répartition au préalable actée dans un contrat et ce, afin d'être correctement taxé. Par défaut, l'administration optera pour une répartition de 60% pour l'immeuble et de 40% pour les meubles.
Illustration :
Une répartition actée dans le contrat de location (80%/20%) : 3.000 euros (250 euros (loyer) x 12mois) x 20%
(50% de charges) = 300 euros
La répartition par défaut (60%/40%) : [(3.000 x 40%) 50% charges] = 600 euros.
Sur ce montant, l'impôt s'élèvera à 30%, soit la somme de 90€ ou 180€.
Le revenu mobilier issu de la location des meubles est à mentionner au cadre VII. "Revenus de capitaux et biens mobiliers" aux codes 1156/2156.
Revenus divers – les prestations de service
Les services représentent 20% du prix de la location.
Les revenus qui proviennent de services annexes, comme le nettoyage, sont imposés à 33 %. Vous pouvez déduire les frais liés à ces prestations.
Illustration :
[(3.000€ x 20%) 500€ (assurance, énergie, entretien, commission booking,...)] = 100€
Sur ce montant, l'impôt s'élèvera à 33%, soit la somme de 33€.
Vous indiquez le revenu divers dans la partie II de votre déclaration, plus précisément au cadre XV. "Revenus divers" aux codes 1200/2200.
à LA TVA
Soit vous louez le bien sans accomplir de prestations annexes
Dans ce cas, il n'y a pas d'application de TVA
Soit vous louez le bien avec des prestations de services
En principe, vous êtes tenu d'appliquer de la TVA et de vous identifier à la TVA.
Si vous ne dépassez par 25.000€/an, vous pouvez bénéficier du statut de la franchise. Vous devez vous identifier à la TVA. Vous devez rendre la déclaration annuelle des assujettis qui sont passés par chez vous. Vous ne devez toutefois pas appliquer de TVA sur vos locations et vous n'êtes pas tenu à des déclarations périodiques. Vous ne pouvez pas déduire la TVA.
