Dans LE CRI d’octobre dernier, nous évoquions les études commandées par la Secrétaire d’Etat au Logement de la Région bruxelloise (PS). Un marché public a été lancé au 1er trimestre 2022 et a été attribué.
L’objet de l’étude est multiple mais en priorité n°1 nous y trouvons « la réalisation d’une méthodologie afin de produire une grille indicative de référence des loyers en Région de Bruxelles-Capitale ». Dans le cahier spécial de charges nous lisons que :
"La grille indicative de référence des loyers a principalement pour objectif d'aider, tant les locataires que les propriétaires, à disposer d'un point de référence relatif au montant du loyer d'un logement en fonction de la localisation et de différentes caractéristiques.
Concrètement, il est prévu à l’art. 9, § 1er de l’arrêté d’exécution du GRBC du 19/10/2017 instaurant une grille indicative de référence des loyers que celle-ci soit révisée annuellement.
La grille des loyers peut être réalisée sur base de diverses sources, telles que les enquêtes des logements locatifs privés, le précompte immobilier, le site Immoweb, l’enregistrement des baux, etc. Cette grille doit permettre au public d’avoir une vision réaliste des loyers actuellement pratiqués en Région de Bruxelles-Capitale. "
Quelle ne fut donc pas notre surprise de voir publiés au Moniteur belge du 19.10.2022 deux arrêtés du Gouvernement bruxellois :
Arrêté du 30 juin 2022 modifiant les annexes à l’arrêté d’exécution du 19.10.2017 instaurant une grille indicative de référence des loyers ;
Arrêté du 6 octobre 2022 modifiant l’arrêté d’exécution du 19.10.2017 tel que modifié par l’arrêté du 30 juin 2022 précité.
La consultation du site Loyers Brussels nous apprend que « Le site de la grille des loyers a été adapté en octobre 2022 afin de rendre plus transparent le calcul du loyer de référence. Deux principales modifications de méthodologie ont été effectuées :
Un calcul du loyer de référence sur base d’une équation.
Les observations démontrent l’absence de progression linéaire du loyer en fonction de la surface. Le loyer calculé est plus juste, en particulier pour les petits et les grands logements.
Une plus grande précision au niveau des quartiers.
Les secteurs statistiques sont à présent utilisés. Ils sont en lien avec un indice de difficulté. Cette révision est basée sur une étude datée du 30.08.2021 réalisée par ULB-IGEAT et intitulée « Grille des loyers 2021 – Données 2017-2018-2020 – proposition de nouvelle grille « . L’étude est disponible sur le site internet de Loyers Brussels (https://loyers.brussels/a-propos-des-loyers-de-reference)
Ce qui est très surprenant, c’est que cette étude a été vertement critiquée par la Secrétaire d’Etat, ce qui a justifié le lancement d’un nouveau marché public en 2022.
Mais sans attendre les résultats de la nouvelle étude, la grille indicative des loyers a été modifiée par des arrêtés du Gouvernement bruxellois publié le 19.10.22.
Les propriétaires ne sont pas dupes de la manœuvre opérée par la révision de la GIL en octobre 2022. En effet, l’article 9§1er de l’Arrêté du 19.10.2017 instaurant la GIL à Bruxelles stipule que :
"Le Ministre révise la grille annuellement et au plus tard le 31 décembre précédant son année d’application.
A défaut de révision dans ce délai, les loyers repris au sein de la grille sont indexés conformément à l’article 1728bis du Code civil."
La grille n’a jamais été révisée de telle sorte qu’en application de cet article, les loyers mentionnés dans la grille indicative ont été simplement indexés au 01.01.2019, 01.01.2020, 01.01.2021 et 01.01.2022.
Ainsi, le Gouvernement bruxellois (Le ministre en charge du logement) peut dire que la grille a été révisée avant le 31.12.2022 et que par conséquent, il n’y aura pas d’indexation de la grille au 01.01.2023.
Sachant que l’indexation en 2022 risque d’être fort proche de 13%, cela permet au Ministre de ne pas tenir compte de cette indexation basée sur l’indice santé et de faire en sorte que le loyer de référence mentionné dans la grille n’augmente pas. Ce faisant, les loyers restent plus bas et plus faibles par rapport à la réalité économique du marché locatif. Ils restent largement sous-évalués comme nous le dénonçons depuis des années. Ils le resteront encore plus avec cette pseudo révision basée sur une étude décriée en son temps par la Secrétaire d’Etat ce qui a justifié qu’elle relance un nouveau marché public début 2022 évoqué en début de cet article.
La lecture des annexes aux arrêtés récemment publiés le 19.10.2022 relève d’un doctorat en mathématiques. Nous devons mettre le doigt sur des curiosités et aberrations.
Majoration ou minoration du loyer en fonction du certificat PEB
| AVANT | DESORMAIS | |
|---|---|---|---|
Score PEB | Majoration ou Minoration du loyer mensuel au 01/01/16 | Majoration ou Minoration du loyer mensuel au 01/01/22 | Majoration ou Minoration du loyer mensuel |
A | 150 | 172,71 | 164,16 |
B | 100 | 115,14 | 109,44 |
C | 50 | 57,57 | 54,72 |
D | 20 | 23,03 | 21,89 |
E | 0 | 0,00 | 0 |
F | -10 | -11,51 | -10,94 |
G | -20 | -23,03 | -21,89 |
(Source : annexe 5 de l’Arrêté du 19.10.2017)
Exprimé autrement, un bien avec un PEB A se louera 186,05 € plus cher qu’un même bien avec un PEB G (186,05 = 164.16 + 21.89).
Nous avons procédé à 2 tests
Le premier se rapporte à un studio de 40m² à Schaerbeek, quartier Terdelt (40m², avant 2000 avec double vitrage, chauffage central, régulation thermique, pas de 2ème salle de bains, espaces récréatifs: oui, espaces de rangement: oui).
Si PEB A : loyer de référence est de 802 €
Si PEB G : loyer de référence est de 600 €
Différence de loyer entre PEB A et G : 202 euros. Donc bien supérieur au 186 € selon l’annexe 5 de l’arrêté du 19.10.2017.
Le second se rapporte à un appartement 2 chambres à Schaerbeek, quartier Terdelt (99m², avant 2000 avec double vitrage, chauffage central, régulation thermique, pas de 2ème salle de bains, espaces récréatifs: oui, espaces de rangement: oui).
Si PEB A : loyer de référence est de 1.148 €
Si PEB G : loyer de référence est de 946 €
Différence de loyer entre PEB A et G : 202 euros. Donc bien supérieur au 186 € selon l’annexe 5 de l’arrêté du 19.10.2017.
Comprenne qui pourra...
Majoration ou minoration du loyer en fonction des variables
Variables | Majoration ou Minoration du loyer mensuel au 01/01/16 | Majoration ou Minoration du loyer mensuel au 01/01/22 | Majoration ou Minoration du loyer mensuel | Majoration ou Minoration du loyer mensuel |
|---|---|---|---|---|
| Base | Base indexée | OUI | NON |
2ème SdB | 192,00 | 221,07 | 88,55 | 0 |
Chauf Central | 0,00 | 0,00 | 0 | -18,68 |
Régul thermique | -21,00 | -24,18 | 0 | -16,87 |
Espaces récréatifs | -34,00 | -39,15 | 0 | -15,76 |
Espace rangement | 14,00 | 16,12 | 0,71 | 0 |
Présence garage | 76,00 | 87,51 | 40,11 | 0 |
Il est curieux de noter qu’avant, une seconde salle de bains entrainait une majoration du loyer de 221,07 € et que désormais, cette majoration n’est plus que de 88,55 €.
Il est tout aussi curieux de noter qu’avant, la présence d’un garage entrainait une majoration du loyer de 87,51 € et que désormais, cette majoration n’est plus que de 40,11 €.
La Secrétaire d’Etat au logement est-elle au courant des loyers pour un garage à Bruxelles ? Manifestement non ! Car un loyer de 40,11 € par mois pour un garage, cela n’existe tout simplement pas. Le prix de référence pour un garage varie de 100 à 150 € par mois (et parfois même plus) selon le quartier dans lequel le garage est situé et les difficultés à trouver une place de stationnement. Le plan Good Move a drastiquement réduit le nombre de place disponible en voirie. Les loyers des garages suivent aussi la loi de l’offre et la demande.
Que retenir de tout cela ?
Une fois de plus le Gouvernement bruxellois « triche » avec la Grille Indicative des Loyers (GIL) en vue de diminuer et sous-estimer artificiellement les loyers en région bruxelloise.
Nous dénoncions déjà en 2017 une sous-estimation des loyers de référence à Bruxelles. Nous ne pouvons que le déplorer une seconde fois en 2022 suite à ces nouveaux arrêtés passés en catimini et publiés sans publicité aucune de la Secrétaire d’Etat.
Et quid de l’étude confiée en 2022 par la même Secrétaire d’Etat en vue d’une révision de la GIL ? Quand nous titrions en octobre dernier que nous suspections des manipulations en vue, n’avions-nous pas déjà vraiment raison ?
