Résumé : la rénovation est un choix du contribuable en vue de rendre un bien un minimum habitable et le mettre en location mais n'empêche pas de considérer que l'inoccupation pendant toute la durée des travaux soit involontaire.
Bon nombre de dispositions légales belges (fédérales, régionales et même communales) découragent les contribuables à investir dans l'immobilier.
Une disposition est assurément le précompte immobilier. Ce précompte est un véritable impôt sur tous les bâtiments qu'ils soient bâtis ou non.
Un jugement du tribunal de première instance de Liège tempère les velléités de l'administration fiscale.
Faits
Un contribuable a acheté un bien à l'état d'abandon. Le bâtiment a été vandalisé. La toiture présentait de nombreuses fuites. Les boiseries, planchers et poutres était pourris. Des faux-plafonds étaient tombés. L'enduisage en plâtre du mur arrière était tombé à cause des infiltrations. La végétation avait poussé dans la façade et les murs se fissuraient.
Un ingénieur est venu sur le chantier. Il a dressé un rapport qui recommande d'urgence d'intervenir au niveau des toitures, barbacanes, sablière, gouttières, tuyaux de descentes et fenêtres, d'évacuer les planchers endommagés.
Un professeur d'université a été consulté par le contribuable et a établi un rapport qui montre la fructification d'un champignon dont la présence et le développement sont causés par l'humidité présente dans l'immeuble et appelle à une étanchéification de la toiture, à l'élimination des boiseries à remplacer pour assurer la résistance de l'ensemble.
Le contribuable envisage dès lors de lourds travaux d'investissement afin de rendre habitable l'immeuble.
Le contribuable a donc sorti l'immeuble de son état déplorable antérieur d'abandon pour le réhabiliter au plus tôt, lui donner une seconde vie et mettre fin à son inoccupation.
L'administration fiscale lui a notifié un précompte immobilier. Le contribuable entendait obtenir la remise du précompte immobilier pour improductivité.
Argument de l'état Belge
L'Etat belge soutient que l'exonération ne peut pas être accordée puisque le contribuable ne pouvait ignorer l'état du bien au moment de son acquisition et la nécessité d'effectuer des travaux.
Il a choisi délibérément de le laisser improductif pendant la réalisation de travaux de rénovation qu'il a décidés lui-même.
Rappel des principes
La compétence du précompte immobilier a été régionalisée. L'immeuble étant situé en région wallonne, ce sont les dispositions régionales qu'il convient d'analyser.
L'article 257 du CIR/92 énonce que :
« Sur la demande de l'intéressé, il est accordé :
4° une réduction ou modération proportionnelle du précompte immobilier dans la mesure où le revenu cadastral imposable peut être réduit en vertu de l'article 15. »
L'article 15 du CIR/92 énonce que :
« §1er. Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité de revenus :
1° dans le cas où un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au-moins 90 jours dans le courant de l'année ».
L'article 257 du CIR/92 est modifié par Décret du 10 décembre 2009 de la Région Wallonne, en son article 2, 2° qui énonce :
« l'alinéa 1er, 4° est remplacé par la disposition suivante :
a) remise ou modération du précompte immobilier dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité du bien immeuble ; b) ...
c)...
L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité.
(...)A partir du moment où il n'a plus été fait usage du bien depuis plus de 12 mois, compte tenu de l'année d'imposition précédente, la remise ou la réduction proportionnelle du a) ci-avant ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d'inoccupation dépasse 12 mois, sauf dans le cas d'un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d'une procédure ou d'une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l'immeuble ».
Il est unanimement admis que la remise du précompte immobilier sollicitée sur pied des articles 15 et 257, 4° C.I.R. 92 requiert la réunion de trois conditions :
> il doit s'agir d'un immeuble bâti, non meublé ;
> l'immeuble doit être totalement improductif et inoccupé, pendant au moins 180 jours dans le courant de l'année ;
> l'improductivité doit résulter de circonstances totalement indépendantes de la volonté du propriétaire.
Décision du tribunal
Le tribunal accorde le dégrèvement du précompte immobilier aux motifs que :
« Le requérant a fait preuve d'une diligence particulière puisque, sitôt l'immeuble litigieux acquis, il a d'emblée entamé des travaux, comme en témoignent les nombreuses factures de matériel et de rénovation pour l'année litigieuse concernant le chauffage, la chaudière, le sanitaire, l'électricité, l'isolation, l'escalier, les portes, les coffrages...
Il ne faut pas confondre l'état calamiteux de l'immeuble litigieux, qui est la conséquence de sa vandalisation, de l'atteinte portée à sa structure par des infiltrations et du développement d'un champignon, avec la cause d'exonération qu'est la calamité, définie comme étant un désastre public ou une catastrophe naturelle exceptionnelle et générale qui serait la cause de l'inoccupation ; en décrivant l'état général de ruine de l'immeuble litigieux, le requérant n'apporte pas la preuve de la survenance d'une calamité. »
Le tribunal conclut en énonçant que le contribuable s'est placé dans l'objectif poursuivi par la réforme régionale ; elle vise aussi bien l'équité fiscale que la lutte contre l'inoccupation et la taudisation, de manière à encourager l'accès à un logement décent, et la lutte contre le maintien en l'état de sites d'activités économiques désaffectés, ce à quoi le contribuable s'est attelé, comme en témoigne l'ensemble de factures relatives aux interventions multiples apportées au bâtiment.
Conclusions
Suivant le tribunal, la rénovation est un choix du contribuable en vue de rendre un bien un minimum habitable et le mettre en location mais n'empêche pas de considérer que l'inoccupation pendant toute la durée des travaux soit involontaire.
Il s'agit assurément d'une décision salutaire pour tous les contribuables qui ont une brique dans le ventre et qui n'ont pas peur de faire face à de lourds travaux de remise en état pour autant qu'ils initient rapidement les travaux de réhabilitation.
La décision peut être consultée à l'adresse suivante https://avocatbortolotti.com/improductivite/
