Dans Le Cri de mai et juin derniers, nous avons examiné le modèle de bail rédigé par les juristes du SNPC pour les appartements meublés ou non meublés affectés à la résidence principale du preneur en région bruxelloise.
Dans le dernier article, nous avons signalé que la fin de notre examen serait brève car les articles à examiner étaient simples et peu sujets à interprétation.
Nous en étions arrivés à l'examen de l'article 16, relatif à la possession d'animaux.
Nous regrouperons certains articles dans le même chapitre.
Les numéros de chapitre correspondent aux numéros des articles du bail.
18. Expropriations-Affichages-Visites (articles 17 et 18 du bail)
Pas de commentaires particuliers, sauf qu'il a été jugé, par application de l'obligation de faire preuve de bonne foi à l'occasion de tout contrat, qu'un propriétaire, qui avait été avisé d'une prochaine expropriation de son bien et ne l'avait pas signalé à son nouveau locataire, était redevable à ce dernier d'une indemnité, vu que ce locataire a dû déménager en cours de bail par décision des autorités publiques.
Pour les visites en cours de bail, l'article est clair, et la plupart du temps propriétaire et locataire s'entendent entre eux et les visites se font sur rendez-vous avec les candidats nouveaux locataires, le propriétaire ayant la délicatesse de signaler à son locataire s'il y allait avoir des visites ou non.
Bien que généralement prévu dans le bail, l'obligation pour le locataire de rester dans son appartement pendant deux ou trois heures consécutives, alors qu'il n'y a pas de visites prévues, tombe peu à peu en désuétude.
19. Vente de gré à gré du bien loué
Les baux du SNPC ne prévoient pas de droit de préemption pour le locataire.
Nous déconseillons d'en prévoir, car cela entraîne beaucoup d'inconvénients pour le bailleur-vendeur, qu'il serait trop long d'examiner ici.
En région bruxelloise, le bailleur a l'obligation d'informer son locataire, avant toute communication publique relative à la mise en vente de gré à gré d'un bien loué à titre de résidence principale. Cette communication se fera soit par courrier recommandé, soit par exploit d'huissier.
Cette obligation n'existe pas dans les deux autres régions.
Néanmoins, tout bailleur avisé a intérêt à prévenir son locataire de la vente et même du prix demandé, car, si celui-ci décide d'acheter le bien, c'est souvent la meilleure solution parce que le vendeur ne doit pas faire appel à un agent immobilier ni s'occuper des visites, etc.
De plus, le locataire connaît le bien et peut difficilement reprocher à son bailleur, devenu son vendeur, des vices cachés que l'occupant est censé connaître avant tout le monde.
20. Appartement en copropriété (Statuts et règlement d'ordre intérieur)
Cet article est à compléter et surtout à respecter.
21. Cession et sous location
Dans ce cas, et plus spécialement pour les cessions, il est tout à fait possible de maintenir la responsabilité du locataire cédant jusqu'à la fin du bail en cours. Il est prudent pour les parties de lire l'article 200ter, § 2, du Code bruxellois du Logement.
22. Retards de paiement
Un intérêt mensuel de 1 % est généralement considéré comme excessif par les juges qui le réduisent, comme la loi le leur permet.
23. Rupture du bail
Beaucoup de juridictions réduisent généralement l'indemnité de 3 mois à 1 mois.
24. Résiliation anticipée du bail de courte durée
Le bailleur doit être attentif à cette question, car le nouveau Code du Logement a modifié la situation antérieure, et ce changement n'a pas souvent été assimilé par les parties qui confondent la situation entre les baux de 3 ans et de 9 ans.
25. Résiliation anticipée du bail de 9 ans
Il est indispensable de lire les articles 237 et 238 du Code bruxellois du Logement, mais aussi de lire les commentaires que le SNPC en a fait dans son ouvrage, très clair d'ailleurs, sur les baux de logement en Région bruxelloise. (Propriétaires / Locataires: vos droits et devoirs édition Bruxelles. Détails p. 37 de ce magazine ou dans notre boutique en ligne www.snpc-nems.be)
26. Résolution aux torts du preneur
Dans ce cas-là aussi, la jurisprudence de nombreux juges de paix est de réduire l'indemnité, même si elle est qualifiée d'irréductible dans le modèle du bail du SNPC.
27. Certificat de performance énergétique
Les bailleurs oublient souvent qu'ils doivent se procurer ce certificat.
De nombreux experts immobiliers sont agréés par la Région.
28. Solidarité
Il est indispensable si le locataire peut produire des cautions personnelles, ce qui est à conseiller si le locataire a peu de ressources, que celles-ci signent in fine du modèle en reprenant bien et manuscritement la phrase « bon pour cautionnement solidaire et indivisible de toutes les obligations du preneur ».
29. élection de domicile
Cette clause est souvent mal comprise.
Tant la loi de 1991 que l'ordonnance bruxelloise sur les baux d'habitation n'ont pas stipulé de manière explicite l'obligation pour le locataire d'un bail de résidence principale de s'inscrire dans les lieux loués. La notion d'élection de domicile est autre chose, comme la deuxième partie de l'article l'indique d'ailleurs. Néanmoins, même s'il y a élection de domicile et que le preneur a changé d'adresse, que ce soit avant la fin du bail ou après celle-ci, le bailleur doit, pour respecter la bonne foi, adresser ses courriers et communications aux deux adresses.
Les recommandés avec accusé de réception sont quasiment indispensables.
Si les parties possèdent une adresse mail, celle-ci peut remplacer le courrier postal, recommandé ou non, mais il faut demander dans chaque mail que la partie à laquelle celui-ci est adressé accuse réception de la communication.
30. Enregistrement
L'article se comprend par lui-même et il est important de le respecter, c'est-à-dire pour le bailleur de faire enregistrer le bail.
Le SNPC a mis sur pied un service qui s'occupe de l'enregistrement, aux conditions prévues à la page 39 de ce magazine.
31. Annexes
Celles-ci sont importantes et sont fournies par le SNPC avec tout achat de bail.
32. Bail de logement étudiant
Le SNPC déconseille le régime du bail de logement étudiant en région bruxelloise qui peut mettre le bailleur dans de grandes difficultés et réduire considérablement la rentabilité de son investissement. Rappelons que ce régime n'est nullement obligatoire en région bruxelloise.
33. Conditions particulières
Elles peuvent être innombrables, mais elles doivent rester logiques et conformes aux dispositions légales impératives.
Rappelons que si le bail est signé par toutes les parties, en ce compris les cautions, chacune d'elle doit recevoir un exemplaire, mais le bailleur ne doit jamais remettre à un candidat-locataire un exemplaire signé par lui, mais pas par les locataires ou candidats-locataires eux-mêmes.
Propriétaires (ou bailleurs) et preneurs ont un grand intérêt à lire toutes les annexes et, surtout, à retenir leur contenu et, bien entendu, un état des lieux d'entrée doit être rédigé de préférence par un expert compétent, qui a été désigné dans le bail lui-même. Les exemplaires devront cependant également être signés par les parties elles-mêmes, ce qui renforce la valeur probante de l'état des lieux d'entrée.
Conclusions
Nous terminons ici l'examen de ce modèle de bail.
Pour toute autre question, les membres du SNPC peuvent s'adresser au service juridique de celui-ci.
