De plus en plus de propriétaires sont confrontés à la découverte d'une plantation de cannabis dans les lieux qu'ils ont mis à la disposition d'un locataire. Ce dernier n'étant en général qu'un homme de paille au service d'une association de malfaiteurs, les propriétaires se retrouvent fort démunis pour obtenir l'indemnisation des dégâts importants qui sont constatés dans le bien loué outre d'éventuels arriérés de loyers et indemnité de résiliation.
La cannabiculture ?
Déjà constatée dans le passé, la culture de plantation de cannabis dans une habitation louée s'est quelque peu répandue ces dernières années. Le propriétaire des lieux en est généralement informé soit par les services de police qui sont intervenus sur place soit lors de l'état des lieux de sortie où plusieurs indices laissent apparaitre que l'activité délictueuse a pu s'y tenir.
La culture de plants de cannabis dans une habitation pourrait sembler saugrenue... et pourtant, force est de constater que les organisations criminelles actives dans le trafic de produits stupéfiants redoublent d'ingéniosité pour repérer des habitations susceptibles d'accueillir des installations de cannabiculture et y développer leur activité illicite de façon rapide et efficace.
Les dégâts habituellement constatés
Pour pouvoir planter et récolter un maximum de plants de cannabis en un minimum de temps, les occupants n'hésitent pas à réaménager les lieux parfois en détruisant des murs ou en créant des aérations directement dans la toiture. Il est également très fréquent que le compteur électrique soit manipulé et modifié ; et plus généralement toute l'installation électrique de l'immeuble.
Lorsque le propriétaire récupère les lieux, il doit faire face à d'importants dégâts et les frais pour remettre l'habitation en état s'avèrent très conséquents. La remise en état est parfois même obligatoire et urgente en cas de risque par exemple sur l'installation électrique.
Il est également important de préciser que lorsque les services de police découvrent une plantation de cannabiculture, ils font appel à la protection civile qui est chargée de sa destruction. Cette intervention entraine quelquefois des dégâts supplémentaires.
En outre les forces de l'ordre font aussi généralement intervenir le distributeur d'énergie Ores ou Resa pour couper à rue le raccordement électrique de l'immeuble qu'il faudra refaire par la suite.
L'indigence du locataire
Le propriétaire a généralement peu de recours satisfaisant contre son locataire qui est soit un homme de paille et donc insolvable, soit introuvable. En outre, le montant des réparations peut s'avérer important et le propriétaire sera soucieux de pouvoir procéder rapidement aux réparations et devra faire l'avance des frais tout en accusant également un chômage locatif.
Quid de son assurance habitation ?
Plusieurs propriétaires ont sollicité l'intervention de leur assureur habitation en soutenant qu'il s'agissait de dégâts locatifs, sans succès jusqu'ici selon nos informations.
Les moyens préventifs
Il est évident que le meilleur moyen pour éviter de découvrir une plantation de cannabis dans le bien et tous les désagréments que cela engendre est d'être rigoureux dans le choix de son locataire, sans pour autant agir avec discrimination. Nous renvoyons d'ailleurs à l'article paru dans le CRI du mois de février.
Si votre bien est isolé, avec peu de passage et de grands espaces intérieurs, il faut être particulièrement attentif. De même, si vous constatez que votre locataire occulte systématiquement les fenêtres ou points lumineux, cela peut constituer un indice supplémentaire d'une activité illicite. Enfin, ce genre d'exploitation émet des odeurs caractérisées assez prononcées.
Les cannabicultures sont souvent repérées en raison de consommations d'électricité anormales en regard des lieux. Les distributeurs comme Ores et Resa y sont attentifs.
Que faire en cas de découverte d'une plantation de cannabiculture ?
Précisons d'emblée que si vous avez la confirmation ou de sérieux indices de l'existence d'une plantation de cannabiculture, il est indispensable de prévenir les services de police. Nous mettons toutefois en garde nos lecteurs sur l'importance d'éviter des dénonciations sur des bases trop légères.
Si toutefois, après intervention des services de police vous récupérez votre bien avec des dégâts, graves ou non, vous devez tout d'abord réaliser un reportage photographique sur l'état du bien. Il est ensuite utile de chiffrer le coût de la remise en état en sollicitant des devis.
Il n'est pas superflu de prendre conseil auprès d'un avocat pour se constituer le cas échéant partie civile dans le cadre de l'action pénale. Il est en effet dans quelques cas, possible de récupérer une partie de son dommage. L'intervention de cet avocat pourrait être couverte par votre assurance protection juridique (il arrive que cette assurance soit comprise dans votre contrat d'assurance habitation).
L'intervention du propriétaire dans la procédure pénale lui permettra également de solliciter l'accès au dossier pour déterminer rapidement s'il est raisonnablement envisageable de récupérer quelque chose.
Le propriétaire conserve également le droit d'ester en justice contre son locataire devant le Juge de Paix mais cette procédure pourrait être suspendue par l'adage « le criminel tient le civil en l'état ». Le propriétaire doit alors attendre l'issue de la procédure pénale avant de pouvoir poursuivre son action civile.
Conclusions
La découverte d'une plantation de cannabiculture dans un bien n'est jamais une chose agréable et les conséquences financières sont généralement importantes. La rigueur et le sérieux mis dans le choix du locataire sont la première barrière contre ce genre de mauvaise surprise. Si toutefois vous y êtes confronté, il est important de conserver soigneusement des preuves de l'état du bien et du montant des réparations. Ces éléments seront indispensables pour obtenir réparation, si cela s'avère possible, à l'encontre du locataire ou ses coauteurs de l'infraction.
