Depuis notre premier avertissement en 2013, les choses ont fortement empiré : les acquéreurs changent de plus en plus souvent d’avis
Selon les règles du Code civil, il suffit de prouver l’accord sur la chose et le prix pour que la vente soit considérée comme conclue entre un acheteur et un vendeur.
Ainsi, le vendeur reçoit une offre et il décide ensuite de la signer pour « bloquer » la vente avec un acquéreur quand le prix convient.
Cela semble simple. Mais est-ce bien ainsi quand on sait que près de 5 % des offres acceptées se terminent mal ?
Au fil du temps, nous devons bien constater qu’un nombre grandissant de propriétaires-vendeurs se mordent les doigts d’avoir signé trop rapidement une simple offre d’achat résumée sur une ou deux pages.
Pourquoi ces propriétaires se mordent-ils les doigts ?
Dans un monde où règne l’anxiété, de plus en plus d’acheteurs se mettent à douter de leur achat après avoir signé l’offre et cherchent à se désister en remettant tout en cause. Entretemps, le vendeur a perdu du temps et peut-être d’autres amateurs.
Les relations entre les vendeurs et les acquéreurs se sont de plus en plus anonymisées : souvent ils ne se sont jamais parlé avant de se retrouver chez le notaire : le moindre problème à l’immeuble fait l’objet de renégociations du prix de vente, comme par exemple, la découverte tardive d’un PV d’assemblée générale qui fait état de désordres dans l’immeuble.
Les règlementations en matière de pollution du sol, de citernes à mazout, de performance énergétique du bâtiment (PEB) et de conformité de l’installation électrique sont toutes faites pour bien informer les acquéreurs : en cas d’information incomplète, le risque est grand de devoir accorder une réduction sur le prix.
Les administrations sont de plus en plus sévères en matière d’urbanisme ; nombreux sont les immeubles qui ne sont pas 100 % en ordre, probablement même la majorité des immeubles.
Il est très important d’informer l’acheteur avant de signer toute convention sur l’absence éventuelle de permis : il lui est également loisible de visiter l’immeuble avec un architecte et de vérifier si l’immeuble est bien construit en conformité avec les permis d’urbanisme disponibles.
Font ainsi de plus en plus souvent l’objet de litiges entre vendeurs et acheteurs, la présence de portes et fenêtres modifiées, les vérandas, le nombre de logements dans l’immeuble vendu, l’aménagement de greniers et de sous-sols, la fermeture ou l’aménagement de terrasses, le rehaussement de la toiture, les piscines d’une taille supérieure à celle qui ne nécessite pas de permis, les annexes, garages, etc.
La région la plus dangereuse à ce sujet est Bruxelles car elle n’a toujours pas introduit de prescription pour les travaux effectués sans permis par les anciens propriétaires.
L’information en matière de copropriété est souvent lacunaire dans les offres signées par les deux parties. Une fois que tous les renseignements sont transmis, il n’est pas exceptionnel de constater que l’acheteur renégocie son offre compte tenu des éléments défavorables qu’il découvre.
Un élément défavorable de plus en plus fréquent et pour lequel le vendeur n’est pas directement responsable, c’est la situation de la copropriété. Acheter un appartement dans une copropriété dans laquelle il y a de nombreux travaux à prévoir est une charge que les acquéreurs préfèrent ne pas devoir supporter quand ils découvrent cela après avoir signé l’offre.
En conclusion, il faut également évoquer le fait que l’amateur qui remet une offre n’est pas exempt de toute responsabilité. Cet amateur peut également effectuer certaines vérifications avant de signer son offre. De plus, il peut conditionner son offre à des éléments qu’il considère importants pour la fixation du prix comme la jouissance du bien, la situation à l’urbanisme, le résultat du certificat de performance énergétique, etc.
Par ailleurs, pour la vente des immeubles à problèmes, nous conseillons de conférer une option au lieu de signer une offre. L’amateur reçoit ainsi un délai pour réaliser toutes les vérifications nécessaires, avec l’impossibilité pour lui de solliciter une réduction du prix une fois qu’il a levé l’option.
Dans ce dernier cas, le propriétaire peut dormir sur ses deux oreilles à la condition que l’option d’achat soit bien rédigée.
