Copropriété et Airbnb, un ménage difficile !

Le droit de propriété telle que défini par l’ancien article 544 du Code civil a vécu et le nouvel article 3.50 insiste davantage sur le droit des tiers. (Voir à ce sujet nos conclusions dans l’article du CRI du mois d’octobre 2022 relatif à une perception moins individualiste du droit de propriété)

Ainsi, on est loin du jus utendi, fruendi et abutendi du droit romain (droit absolu de disposer d’un bien dont on est propriétaire).

Cela nous amène à nous interroger sur une pratique qui se développe à un rythme effréné, celle des locations par des plates-formes telles que Airbnb, lesquelles sont susceptibles de préjudicier aux tiers copropriétaires.

Les grandes villes, dont Bruxelles, connaissent un développement important de ce type de location, même dans des blocs d’appartements.

Il est vrai que cela génère des revenus appréciables ; dès lors, la tentation est grande de rentabiliser son bien par une telle formule.

Les copropriétaires qui ont recours à celle-ci relèvent qu’ils sont en droit d’exercer pleinement leurs droits de propriété.

Mais, vu la nuisance que ce mode d’occupation est susceptible de générer, il nous apparaît utile d’insister pour la fixation d’un cadre. Celui-ci est déjà constitué par les autorisations urbanistiques nécessaires (permis d’urbanisme visant le changement d’affectation, autorisation du S. I. A. M. U à Bruxelles (service d’incendie et d’aide médicale urgente)).

Nous n’aborderons pas, dans le présent article, la matière des autorisations pouvant être distinctes selon les régions et les communes. Des sites Internet permettent d’appréhender celle-ci.

Nous développerons plutôt le cadre susceptible d’être créé par des dispositions complémentaires tirées du droit de la copropriété.

Notre analyse sera éclairée par une décision du tribunal civil francophone de Bruxelles du 11/12/2020, lequel fut saisi d’un appel d’un jugement du juge de paix d’Ixelles (J. L.M. B, 2021/ 29 p. 1298)

En l’espèce, le Tribunal relève : « Paul Henri ne démontre pas avoir obtenu les autorisations urbanistiques ad hoc permettant ce type d’affectation du bien (permis d’urbanisme visant le changement d’affectation ; autorisation du SIAMU notamment).
Partant, l’infraction urbanistique reprochée est établie à suffisance de droit, fondant la faute de Paul Henri »

Mais encore faut-il que la commission de cette infraction génère effectivement un dommage et qu’il y ait une relation entre cette violation de la règle légale et les dommages.

Aussi, le Tribunal poursuit : « Ainsi que dit ci-dessus, l’exploitation d’une activité hôtelière dans un immeuble destiné au logement est susceptible d’entraîner diverses nuisances et troubles de jouissance excédant les simples désagréments liés à une copropriété : passages répétés avec bagages, fréquentations multiples de l’immeuble par des personnes non habituelles, ce qui peut entraîner bruit, insécurité, troubles divers (fermeture ou non des portes d’entrée, etc.) ».

Il importe peu, pour le Tribunal, que ce dommage ne soit pas le fait du propriétaire de l’appartement celui-ci précisant : « Si la majorité de ses troubles sont causés certes par les locataires ou clients de Paul Henri, il n’en demeure pas moins que ces personnes à l’origine des troubles occupent le bien par le fait de Paul Henri qui, de surcroît autorise, voire encourage une occupation par groupe de 25 personnes ou plus, ce qui, à l’évidence, est susceptible d’entraîner des nuisances, le tribunal relevant encore que cette situation a perduré nonobstant les plaintes de Lucien relatives aux gênes et dérangements subis, dont Paul Henri était donc parfaitement informé ».

Enfin, le Tribunal balaye l’argument selon lequel il y eut toutefois des moments d’accalmie.

« Il est faux de prétendre que seuls quelques faits ont pu engendrer les nuisances vantées, de manière ponctuelle ou isolée.
D’une part, cette affirmation est totalement contraire aux pièces du dossier et aux divers constats, notamment du service d’urbanisme.
D’autre part, à supposer qu’il y ait eu des moments d’accalmie (soit des locataires respectueux, soit des périodes sans locataire), il n’en demeure pas moins que le seul fait que le bien était constamment proposé à la location a entraîné, pour Lucien et sa famille, un stress récurrent, à l’instar d’une épée de Damoclès, le risque de nuisances plus ou moins importantes, de perturbations diverses, etc. étant constant ».

Le Tribunal, pour évaluer le préjudice subi, précise : « Le dommage consiste dans les troubles subis durant plusieurs mois, Lucien calculant cette période d’octobre 2017 à mai 2019, ce qui est inférieur aux périodes objectivement constatées ci-dessus.
Outre les troubles et leurs conséquences (impact sur le sommeil, nuisances sonores diverses, agacement, dégradation de l’immeuble, agression etc.), le Tribunal relève encore l’impact de ce stress récurrent sur la vie privée de Lucien et de sa famille.
Dans cette mesure, le tribunal estime que le premier Juge a parfaitement évalué le dommage subi, calculé sur la base notamment de la valeur locative de l’immeuble… ».

Retenons de ce jugement deux points essentiels avant d’aborder l’intérêt d’insertion dans le règlement de copropriété d’une clause cadrant le recours à la plate-forme Airbnb :

1. L’infraction urbanistique est considérée comme une faute.

2. Toutefois, la commission de cette faute ne peut justifier une réparation que si le dommage en résultant est à suffisance prouvé, ce qui explique la longue motivation du tribunal.

Le principe de base de notre droit de la responsabilité (1382 du Code civil) requiert la démonstration de la faute, du dommage et de la relation causale entre cette faute et le dommage.

Dans le cas d’espèce, le Tribunal a considéré que le dommage (nécessairement en relation avec la faute) était démontré par l’ensemble de ces e-mails et courriers adressés in tempore non suspecto, lesquels constituent autant de présomptions graves, précises et concordantes.

Mais force est de reconnaître que, pour des copropriétaires préjudiciés par ce type de location, il ne sera pas toujours possible de réunir des éléments à suffisance probants.

On peut évidemment avoir recours à des témoignages recueillis conformément à l’article 961/1 du Code Judiciaire.

Rappelons que cet article permet de considérer qu’une attestation vaut témoignage sous la foi du serment, la personne rédigeant cette attestation s’engageant sur l’honneur et des éléments erronément et faussement rapportés pouvant ainsi engager sa responsabilité.

Mais cela peut paraître « assez lourd ».

Aussi, nous pencherons-nous sur l’intérêt d’une clause votée en assemblée générale.

Il existe dans tout Règlement de Copropriété une clause générale portant sur le fait qu’il importe de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

Tel était aussi le cas dans le dossier jugé par le Tribunal de Bruxelles et commenté supra.

Ledit règlement imposait la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires.

Mais cette clause est générale et ne dispense évidemment pas le copropriétaire préjudicié qui a la charge de la preuve de son dommage, de l’établir.

C’est là que la difficulté se présente.

Aussi, cette clause devrait être affinée et on pourrait imaginer que purement et simplement elle interdise l’usage d’une plateforme de location.

Une telle clause peut se justifier davantage dans des Copropriétés de haut standing.

En cas d’interdiction, le copropriétaire, adepte de cette formule, pourrait certes soutenir, s’il a reçu les autorisations utiles, que l’Assemblée Générale votant une telle clause porte abusivement atteinte à son droit de propriété.

La Copropriété doit en tout cas, pour justifier une telle mesure, bien spécifier dans la motivation de la décision apparaissant dans le procès-verbal de l’Assemblée Générale que la spécificité de l’immeuble justifie une telle prise de position.

Un débat pourrait certes naître devant le Juge de Paix suite au recours du copropriétaire limité dans son droit d’user de cette plateforme qu’est AIRBNB, celui-ci invoquant le caractère abusif d’une telle décision (article 3.92 de la loi sur la Copropriété).

A ce jour, nous ne connaissons pas de jurisprudence sur cette question.

En tout cas, nous pensons que, même si les autorisations urbanistiques ont été données, celles-ci ne constituent nullement un obstacle à voir l’Assemblée Générale statuer utilement sous réserve d’un recours éventuellement exercé.

L’Assemblée Générale reste souveraine pour décider ce qui a trait à son immeuble, dans le respect des règles de majorité.

Il nous apparaît que cette question de mode de jouissance, fut-elle d’une partie privative, est de la compétence de l’Assemblée Générale dans la mesure où l’accès à cette partie privative ne peut évidemment se concevoir que par l’usage (notamment par le passage) dans les parties communes.

L’objet de l’Association des Copropriétaires dont l’Assemblée Générale est le premier organe consiste dans la conservation et l’administration de l’immeuble (voir article 3.86 §3).

Quant à la majorité à obtenir pour le vote d’une telle clause, elle est discutable.

Nous retiendrons toutefois la majorité des 4/5èmes (la plus haute).

L’article 3.88 §1er.1° permet un vote à la majorité des 2/3 de toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes.

Mais en l’espèce, la décision porte aussi sur les parties privatives.

L’article 3.88 §1er.2° règle la modification aux statuts et celle liée à la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci.

Le vote d’interdiction ne concerne sans doute pas « une modification » mais une précision importante sur une destination pour « une exploitation hôtelière » (termes utilisés par le Tribunal) que l’on veut interdire.

Notre syndicat aimerait être éclairé sur les décisions déjà prises par les Tribunaux sur cette question délicate. Aussi, si nos membres ont connaissance de quelques jugements déjà rendus sur cette matière, nous les remercions de nous les communiquer.

Il faut aussi relever que la décision d’interdiction de location par une plateforme telle qu’AIRBNB doit être consignée dans un registre déposé au siège de l’Association des Copropriétaires.

Cette décision est opposable aussi aux locataires moyennant certaines conditions telles que reprises à l’article 3.93 §5.

Il sera très justement relevé qu’une règle n’a de portée que si, en cas de transgression, une sanction est prévue.

Aussi, il nous paraît légitime dès lors que l’Assemblée Générale prévoit, au moment du vote sur cette question, que le non-respect de l’interdiction génère une indemnité par jour de transgression.

Certes, celle-ci doit être mesurée et le refus par le contrevenant d’acquitter volontairement cette indemnité journalière fixée requerra l’intervention d’un Tribunal saisi par l’A.C.P. pour obtention d’un titre exécutoire.

Ce Tribunal pourra apprécier le fondement ou l’absence de fondement de cette indemnité qui fut votée à la majorité requise.

Nous imaginons peu d’autres moyens que celui de cette indemnité pour exercer la pression légitime à l’égard des copropriétaires entendant refuser le respect de la décision de l’Assemblée Générale.

Réclamer des dommages et intérêts (ce que le Tribunal a accordé dans la décision ci-avant commentée) requiert un dossier comportant des éléments à suffisance probants pour justifier du dommage et, de surcroît, cette action ne pourrait être intentée que par des copropriétaires préjudiciés et non par l’A.C.P. ne pouvant vanter un dommage moral.

En conclusion

Relevons que concilier et respecter les droits de chacun reste toujours le but à atteindre dans une Copropriété.

Mais, pour ce faire, l’Assemblée Générale aidée par le syndic doit envisager « des balises » claires et aisément exécutables.

Notre Syndicat a pour mission de vous aider dans ce travail délicat.