Ce n'est plus un secret : les taux d'intérêts sont historiquement bas depuis plusieurs années et nombreux sont les investisseurs qui recourent au financement de leur investissement immobilier via un emprunt bancaire.
Les dernières directives de la Banque Nationale de Belgique entrées en vigueur invitent les banques et entreprises d'assurances à se montrer plus prudentes dans l'octroi des prêts présentant un ratio «loan to value» (montant de l'emprunt hypothécaire par rapport à la valeur du bien financé) très élevé et ce, particulièrement pour les prêts hypothécaires conclus par des particuliers pour l'acquisition d'un immeuble qu'ils donneront en location.
Il est déjà loin le temps où l'investisseur empruntait non seulement la totalité de la valeur de son immeuble, mais également les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement, ...). En effet, la BNB a plafonné les quotités d'emprunt que les banques peuvent financier : maximum 90% de la valeur d'acquisition (hors frais) pour les logements occupés par leur propriétaire, et maximum 80% pour les logements acquis dans un but d'investissement à caractère locatif.
L'apport de départ
Si vous désirez financer votre investissement immobilier à finalité locative, il vous appartiendra donc non seulement d'apporter 20% de la valeur de l'immeuble en fonds personnels, mais également les frais d'acquisition évalués à environ 15% pour une transaction d'immeuble déjà existant, voire 21% pour la TVA s'il s'agit d'un immeuble neuf. Un immeuble est considéré comme neuf s'il est cédé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation.
Vous pouvez également avoir recours à un emprunt en mettant d'autres biens en garantie afin de diminuer fictivement la quotité financée. Ces biens peuvent être l'habitation principale déjà remboursée et libre d'hypothèque, un compte-titre en banque privée, ou bien encore une assurance groupe.
Quel crédit choisir ?
Le crédit classique est très simple à comprendre et souvent bien connu des investisseurs. Moins connu, le crédit à terme fixe également appelé crédit « bullet » peut être intéressant dans un investissement à caractère locatif et est spécifiquement destiné aux investisseurs.
1. Le crédit classique
Il consiste à rembourser la capital et les intérêts bancaires par mensualités. Lorsqu'il s'agit d'un prêt à mensualité constante, vous remboursez plus d'intérêts que de capital durant les premières années et la proportion s'inverse à mesure que le terme approche.
Ce crédit peut être à taux fixe ou à taux variable. Les banquent l'accordent à des conditions assez similaires au financement de l' habitation propre.
Le taux proposé par la banque varie en fonction de la quotité empruntée, du ratio charges/revenus et du revenu net disponible après le paiement des charges du ménage. Dans le cas d'un investissement à caractère locatif, les revenus de loyers que vous percevrez en tant que propriétaire sont également pris en compte bien que la banque garde une marge de sécurité et les valorisera à hauteur de 80% dans le calcul de vos revenus. Les 20% restants compensent les frais liés aux réparations et à l'entretien du bâtiment, ainsi qu'à une éventuelle période de vide locatif. Si le bien n'est pas loué au moment de l'acquisition, un expert pourra estimer la valeur locative de l'immeuble afin de prendre en compte les futurs revenus locatifs dans vos revenus.
Avantages :
L'immeuble est intégralement remboursé en fin de période de remboursement ;
Il permet de planifier précisément son budget mensuel.
Inconvénient :
Les loyers perçus par votre investissement ne permettent (souvent) pas de payer, tant l'entièreté des mensualités que l'entretien et les réparations de l'immeuble ou encore le précompte immobilier : vous devrez compenser ce manque sur fonds propres.
2. Le crédit à terme fixe « bullet »
C'est un crédit pour lequel vous ne remboursez pas le capital emprunté mais uniquement les intérêts sur la somme empruntée. Le capital sera payé à l'échéance du crédit.
Dans ce cas, le taux d'intérêt est généralement plus élevé que pour un crédit classique et un apport propre de l'ordre de 30% est généralement demandé par la banque.
Ce type de crédit est destiné aux investisseurs qui souhaitent optimiser leurs investissements grâce à un effet levier. Effectivement, la charge mensuelle de ce type de crédit est beaucoup moins élevée que celle d'un crédit classique générant ainsi un cash-flow disponible immédiatement. Après quelques années, il voius sera donc possible de constituer un capital pour faire un nouvel investissement immobilier par exemple.
En fin de période de crédit, si vous n'avez pas réussi à reconstituer le capital nécessaire pour rembourser la banque, vous pouvez vendre le bien pour dégager des liquidités, et espérer une plus-value qui vous reviendra intégralement.
Ce type de crédit peut aussi être intéressant pour les personnes qui sont certaines de disposer à l'avenir d'un capital permettant de rembourser la banque. Il s'agira par exemple de l'encaissement d'une assurance-groupe ou d'une assurance-vie. Le crédit « bullet » est souvent lié à une assurance-vie afin qu'à l'échéance du crédit, le capital puisse être remboursé par la perception de cette prime.
Une autre spécificité de ce type de crédit est que l'investisseur peut déduire de la base imposable de ses revenus immobiliers tous les intérêts des emprunts contractés dans le but d'acquérir, converser ou entretenir ses biens immobiliers. La déduction fiscale des intérêts d'un crédit « bullet » se fait de manière constante tout au long de la durée de l'emprunt, contrairement aux intérêts d'un crédit classique dans lequel vous remboursez beaucoup d'intérêts en début d'emprunt et très peu en fin de crédit.
Avantages :
Les mensualités sont moins élevées et permettent de dégager un cash-flow important ;
En cas de vide locatif passager, cela n'aura que peu d'impact sur le budget ;
Possibilité de reconstituer un capital en quelques années pour faire un nouvel investissement.
Inconvénients :
Réticence des banques à octroyer ce type de crédit ;
Demande de plus de garanties que pour un crédit classique (la banque doit s'assurer que le capital puisse être remboursé à l'échéance finale) ;
Nécessité de plus d'apports propres ;
Taux plus élevés que dans un crédit classique ;
Incertitude face à l'avenir : vous devez être certain de pouvoir disposer du capital à rembourser en fin de crédit.
3. La reprise d'encours
Outre le recours à un crédit, il est également possible de faire appel à la reprise d'encours pour financer votre investissement immobilier.
La reprise d'encours est une solution qui permet de demander la reprise d'un crédit hypothécaire existant (pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif) afin de financer l'acquisition d'un nouveau bien ou des travaux de rénovation. Ce système permet d'économiser les frais bancaires et frais notariaux mais sous certaines conditions.
La reprise d'encours est un mécanisme consistant à réemprunter la totalité ou une partie du capital que vous avez déjà remboursé pour un emprunt hypothécaire existant tout en utilisant l'inscription hypothécaire existante évitant ainsi de repasser devant chez le notaire. La banque n'a aucune obligation d'accepter une demande de reprise d'encours mais le fera généralement si vous avez toujours respecté les échéances de remboursement.
Par exemple, si vous avez emprunté 300 000€ il y a quelques années et que vous avez déjà remboursé 100.000€ de capital, la banque peut vous autoriser à réemprunter ces 100.000€ dans un but immobilier.
Concrètement, il s'agit d'un nouveau crédit dans votre crédit existant mais attention : les conditions (taux, durée,...) de votre nouveau crédit ne seront plus identiques à votre crédit hypothécaire de base : la banque vous offrira les conditions en vigueur lors de votre demande de reprise et il vous conviendra de négocier de bonnes conditions avec votre banquier.
Cette reprise d'encours est une réelle opportunité pour financer les fonds propres nécessaires au financement d'une nouvelle acquisition.
