Depuis quelques années, le viager a le vent en poupe et la crise sanitaire pourrait bien renforcer cette tendance, certaines familles voyant dans ce type de vente immobilière une alternative aux maisons de repos. Mais connaissez-vous bien les deux types de viager ? Et quelles sont les étapes à respecter ?
Viager libre ou occupé
La formule la plus connue dans l'imaginaire qui entoure le viager est celle du viager OCCUPÉ : Monsieur peut continuer à occuper son appartement à vie et va recevoir un bouquet et des rentes mensuelles pendant une certaine durée.
Le viager LIBRE, pourtant très avantageux, est moins connu : Madame a 2 appartements, dont un qu'elle donne en location. Suite à des problèmes locatifs elle vend son appartement en viager LIBRE. L'appartement sera donc libre d'occupation et l'acheteur pourra y habiter immédiatement. Parce que le bien est libre d'occupation, bouquet et rentes, sont très élevés. Madame ne va donc plus percevoir des loyers mais bien des rentes, d'ordinaire deux fois plus élevées que ses loyers nets ! Pour les propriétaires lassés des soucis locatifs, le viager LIBRE est une excellente alternative à la mise en location.
Quels sont les avantages du viager ?
D'abord vendre en viager (occupé) c'est l'assurance d'un complément mensuel de revenus -les rentes- en plus d'un bouquet. Le niveau des rentes et du bouquet sont principalement fonction de la valeur de l'immeuble et de l'âge du/des propriétaires.
Ensuite, c'est la garantie de pouvoir rester chez soi à vie (l'usufruit viager), quitte à adapter votre immeuble ou faire appel à des services, payés grâce aux rentes.
Enfin, le bouquet et les rentes sont nets d'impôt et tous les frais de vente (hormis quelques attestations) sont à charge de l'acheteur.
Quelles sont les principales étapes d'une vente en viager ?
Elles sont exactement les mêmes que pour une vente ordinaire :
a) signature d'un mandat ou d'une mission de vente ?
Dans les deux cas, lorsque vous serez décidé à vendre votre immeuble, vous devrez confier cette tâche à un conseiller en viager en lui signant un document qu'il vous remettra. Grâce à ce document il pourra mettre le bien en vente, faire des visites, réunir les documents utiles, etc. On l'a bien compris, un document devra être signé mais il faut comprendre la différence entre un MANDAT et une MISSION de vente.
Pour faire simple, le MANDAT va faire en sorte que le conseiller en viager sera votre mandataire et donc pourra poser des actes, signer des documents à votre place. Il pourra donc par exemple trouver un acquéreur et signer un compromis de vente à votre place, sans nécessairement vous en prévenir. Ce ne sera alors que pour la signature de l'acte notarié que votre présence/signature sera requise.
Si vous ne signez qu'une MISSION de vente, le conseiller en viager sera chargé de vous trouver un amateur, qu'il devra vous présenter et ensuite, libre à vous d'accepter de lui vendre ou pas votre immeuble. Nous conseillons vivement la signature d'une MISSION de vente car cela laisse au vendeur le choix de « son » acquéreur.
b) Offre d'achat
Le conseiller fait signer une offre d'achat, limitée dans le temps, au candidat-acquéreur, libre au vendeur de l'accepter ou de la refuser, en fonction de son profil.
c) compromis de vente
Dernier stade avant l'acte notarié, ce document est en général rédigé par l'agence et signé au domicile du vendeur. A partir de là, on compte maximum 4 mois pour passer devant notaire…mais rien n'empêche de faire plus vite puisque ce n'est qu'après passage devant notaire que le payement des rentes démarre. Le vendeur a donc tout intérêt à ce que l'acte notarié se signe le plus vite possible ; le signer endéans les 2 mois plutôt que 4 est parfaitement possible.
d) acte notarié
Vendeur et acheteur choisissent chacun leur notaire. En viager, le notaire du vendeur est chargé de rédiger le projet d'acte.
Le conseiller en viager va vous accompagner à chacune de ces étapes et sera présent jusqu'à la signature de l'acte notarié.
Conclusion
Le viager est la réponse à une réalité qui est d'une part la faiblesse des pensions et d'autre part la volonté de nos seniors de maintenir un niveau de vie en toute indépendance. L'espérance de vie ne cesse d'augmenter et si hier 75 ans était un bel âge, aujourd'hui il n'est pas rare d'atteindre 90 ans mais vivre plus longtemps n'a de sens que si cela s'accompagne d'un certain confort matériel et financier, gages de sérénité.
L'immobilier restant une valeur sûre en Belgique, le marché est très dynamique et les candidats-acheteurs ne manquent pas.
Très encadré en plan juridique, le viager a su évoluer afin de s'adapter à la situation particulière de chaque propriétaire-vendeur, si bien qu'il rencontre de plus en plus de succès.
