Quelles sont les aides à la rénovation pour les propriétaires immobiliers en Belgique ?

Bruxelles

A Bruxelles, au niveau régional, nous parlons depuis le 1er janvier 2022 des primes RENOLUTION. Ce nouveau système remplace les primes à la rénovation et les primes à l’embellissement de façade gérées par Urban.brussels ainsi que les primes à l’énergie gérées par Bruxelles Environnement jusque fin 2021. Il n’y a rien pour Bruxelles en ce moment en matière fédérale. Au niveau communal, nous attendons l’actualisation des primes en ce début d’année. Il y avait précédemment 11 communes sur 19 qui soutenaient des initiatives diverses au niveau immobilier. Nous allons nous concentrer donc ici sur les primes Renolution uniquement, de très loin les plus généreuses en Belgique. Il y a 14 catégories pour un total de 52 primes différentes.

A. Les propriétaires résidents

Dans le cas où vous êtes propriétaire résident en personne physique, donc si nous parlons de votre maison ou de votre appartement dans lequel vous résidez, vous avez accès à l’ensemble de ces 52 primes, quel que soit le niveau de revenus de votre ménage. Elles couvrent majoritairement :

• Des services et études comme un audit énergétique et le suivi de chantier par votre architecte ;

• L’installation de chantier avec la pose de protection et d’un échafaudage :

• Les travaux de gros œuvre et de gestion de l’eau (structures portantes, égouts, citerne eau de pluie) ;

• La salubrité (humidité et champignons) ;

• Les travaux de toiture (isolation, structure, couverture, , accessoires, toitures végétalisées) ;

• Façades (isolation thermique et acoustique, bardage, enduit, embellissement) ;

• Les portes et fenêtres (réparation, placement, remplacement) ;

• Sols et plancher (isolation thermique et acoustique) ;

• Aménagements intérieurs (escalier, emplacement vélo, protection, accès PMR) ;

• Chauffage (pompe à chaleur, régulation thermique, chauffe-eau solaire) ;

• Conformité électrique ;

• Equipements sanitaire ;

• Ventilation mécanique contrôlée ;

• Bonus écologiques (matériaux d’isolation et de couverture durable, châssis bois labellisé FSC ou PEFC, portes et fenêtres acoustiques, réemploi d’équipements sanitaires par exemple).

Elles couvrent ainsi quasi tous les postes de la rénovation hormis les parachèvements. Difficile de ne pas trouver son bonheur. Le montant des primes est plafonné à 50.000 euros pour un bien (maison ou appartement) sur une période de 10 ans.

Ce n’est pas parce que vous avez rénové quelque chose que vous êtes de facto éligible. Par exemple, pour une isolation de toiture, il vous faudra respecter une résistance thermique de minimum 4. Pour les châssis, le coefficient thermique Uw ne peut pas dépasser 1.5.

Au niveau administratif, voici ce qu’il faut retenir : c’est la fiscalité de votre ménage qui détermine l’appartenance à l’une des 3 catégories de primes. La catégorie 1 vaut pour les hauts revenus. La catégorie 3, la plus avantageuse, vaut pour les bas revenus. Il faudra vous munir de votre certificat de propriété, du dernier avertissement extrait de rôle des personnes majeures, de la composition de ménage, des factures de vos entrepreneurs et preuves de paiement.

Ces demandes ne sont pas à prendre à la légère. Ce n’est pas « je verrai bien après, je n’ai pas le temps maintenant ». Prenez le temps de bien étudier votre dossier avant de lancer les travaux, intégrez tous les paramètres au départ, soyez rigoureux tout au long du chemin et ne lâchez rien

Au niveau technique, voici ce qu’il faut retenir : il vous faudra vous munir de votre permis d’urbanisme et des plans cachetés numérisés, si d’application, et de plusieurs attestations techniques : une générale et par type de travaux. Le tout complété et signé par votre entrepreneur. Cette partie est la plus énergivore. Mais les entrepreneurs commencent à avoir l’habitude de les compléter.

Pour l’introduction de vos demandes : les demandes sont à introduire uniquement en ligne via le portail Irisbox une fois les travaux terminés. Vous avez 1 an (max) à dater de la facture de solde de votre entrepreneur respectif. Votre dossier sera confié électroniquement soit à Urban.brussels, soit à Bruxelles Environnement.

Timing : comptez de 1.5 à 3 mois pour l’analyse du dossier et si complet 3 semaines pour le paiement des primes, soit maximum 4 mois.

Conseil : étudiez bien votre dossier de prime avant de vous lancer dans les travaux. Ne commettez pas l’erreur de vous dire que vous le ferez uniquement après et que c’est facile.

B. Les propriétaires bailleurs

Dans le cas où vous êtes propriétaire bailleur, donc si nous parlons de votre bien de location que ce soit une maison, un appartement ou un immeuble de rapport, vous aurez accès à une liste réduite de primes, à savoir :

• Audit énergétique ;

• La pose de protection et d’un échafaudage,

• La couverture et l’isolation d’une toiture ou encore une toiture végétalisée ;

• Façades (isolation thermique, bardage, enduit) ;

• Les portes et fenêtres (réparation, placement, remplacement) ;

• Sols et plancher (isolation thermique) ;

• Chauffage (pompe à chaleur, régulation thermique, chauffe-eau solaire) ;

• Ventilation mécanique contrôlée ;

• Bonus (matériaux d’isolation et de couverture durable, châssis bois labellisé FSC ou PEFC, portes et fenêtres acoustiques, réemploi d’équipements sanitaires par exemple).

Le montant des primes est plafonné à 200.000 euros pour un bâtiment et 50.000 euros pour une maison ou un appartement sur une période de 10 ans.

Ce n’est pas parce que vous avez rénové quelque chose que vous êtes de facto éligible. Par exemple l’ajout d’un nouvel étage considéré comme une unité neuve sur votre déclaration PEB initiale ne donne pas droit aux primes. Si l’unité est considérée comme assimilée à du neuf alors ici par contre ce sera bien primable. Pour les châssis, vous ne pourrez pas prétendre à la prime G1 si vous passez d’un profilé bois à un profilé aluminium par exemple, et ce malgré un permis éventuellement accordé.

Au niveau administratif, voici ce qu’il faut retenir : pour bénéficier de la catégorie de primes la plus avantageuse (la numéro 3) en tant que personne physique, il vous faudra disposer du certificat PEB établi avant les travaux et suivre l’une des 3 recommandations d’amélioration mais aussi disposer d’un bail de location de min 3 ans. Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, l’administration analysera alors votre fiscalité de couple. En plus, il faudra vous munir de votre certificat de propriété, des factures de vos entrepreneurs ainsi que les preuves de paiement.

Si votre bien est détenu par une personne morale, ce sera la catégorie de base, la numéro 1, la plus basse, qui vous sera octroyée.

Au niveau technique, voici ce qu’il faut retenir : il vous faudra vous munir de votre permis d’urbanisme et des plans cachetés numérisés, si d’application, d’une attestation technique générale ainsi que d’une attestation technique par type de travaux de rénovation subsidié le tout complété et signé par votre entrepreneur. Cette partie est la plus énergivore pour lui.

Introduction de vos demandes : les demandes sont à introduire uniquement en ligne via le portail Irisbox une fois les travaux terminés. Vous avez 1 an max à date de la facture de solde de votre entrepreneur respectif. Votre dossier sera confié à Bruxelles Environnement.

Timing : comptez environ 1.5 mois pour l’analyse du dossier et si complet 3 semaines pour le paiement des primes, soit environ 2 mois.

Conseil : prenez bien le temps de lire et comprendre votre dossier. De plus, n’attendez pas le dernier moment pour introduire vos demandes.

C. Les copropriétaires

Dans le cas où vous faites partie d’une copropriété, il faut distinguer 2 choses.

• D’un côté, les travaux de votre appartement vous appartiennent et la demande de primes est faite en votre nom. Vous aurez principalement droit aux primes suivantes : équipement sanitaire, électricité, ventilation et chauffage individuel.

• De l’autre, les travaux de copropriétés. Ici toutes les ACP seront considérées en catégorie fiscale n°2. La copropriété aura accès à l’ensemble des 52 primes disponibles pour les propriétaires résidants élargies sur les parties communes du bâtiment. Le montant des primes est plafonné à 200.000 euros pour le bien sur une période de 10 ans

Ce n’est pas parce que vous avez rénové quelque chose que vous êtes de facto éligible. Par exemple pour une isolation du sol ou du plafond de la cave, il vous faudra respecter une résistance thermique de minimum 3.5. Pour la mise en place d’une pompe à chaleur, votre chauffagiste devra être agréé REScert sinon faire vérifier l’installation par un organisme de contrôle Rescert.

Au niveau administratif, voici ce qu’il faut retenir : il faut impérativement que votre copropriété dispose d’un numéro d’enregistrement à la Banque Carrefour des Entreprises. De plus, le PV d’AG devra faire apparaître 4 points essentiels : la liste exécutive des travaux faisant l’objet de la demande de primes, la volonté de la demande des primes, les obligations (techniques) qui en découlent, le numéro de compte bancaire sur lequel les primes seront versées. Sans cela votre dossier sera toujours incomplet. De plus, il faudra disposer des factures de vos entrepreneurs et des extraits de compte.

Au niveau technique, voici ce qu’il faut retenir : il vous faudra vous munir de votre permis d’urbanisme et des plans cachetés numérisés, si d’application, ainsi que des sacro saintes attestations techniques générale et spécifiques aux travaux de rénovation subsidié le tout complété et signé par votre entrepreneur, qui risque de prendre un peu de temps avant de vous les renvoyer.

Introduction de vos demandes : les demandes sont à introduire uniquement en ligne par votre syndic via le portail Irisbox une fois les travaux terminés. Vous avez 1 an max à date de la facture de solde de votre entrepreneur respectif. Votre dossier sera confié électroniquement soit à urban.brussels soit à Bruxelles Environnement en fonction de la nature des travaux.

Timing : comptez de 1.5 à 3 mois pour l’analyse du dossier et si complet 3 semaines pour le paiement des primes, soit max 4 mois.

Conseil : Ne ratez surtout pas les données à introduire dans le PV d’AG. De plus, soyez gentil avec votre syndic, les demandes de primes ne sont pas si simples à compléter sans commettre d’erreur.

Flandre

En Flandre, au niveau régional, nous parlons depuis septembre 2022 des primes « MIJN VERBOUWPREMIE ». FLUVIUS a gardé la main sur quelques primes régionales. Cela remplace les anciennes primes à la rénovation et à l’énergie d’avant juin 2022. Il y a eu une suspension des aides pendant 3 mois. Il n’y a pas de primes fédérales. En matière de primes communales, nous attendons la refonte annuelle pour ce début d’année. Une bonne partie des communes autour de Bruxelles octroient des subsides immobiliers à leur niveau. Nous allons donc nous concentrer ici sur les primes régionales, les plus importantes et intéressantes quoi qu’il en soit.

Tout demandeur est classé dans une des trois catégories fiscales en fonction du revenu du ménage demandeur. Nous distinguons les bas revenus, le moyens revenus et les hauts revenus. Il est important à savoir que tous les postes de travaux ne sont pas accessibles à chaque catégorie fiscale, il est donc important de bien déterminer au préalable dans quelle catégorie le demandeur de la prime se situe.

A. Les propriétaires résidents

Dans le cas où vous êtes propriétaire résident, donc si nous parlons de votre maison ou de votre appartement dans lequel vous résidez, vous avez accès à l’ensemble des primes régionales.

Mijn Verbouwpremie couvre les travaux suivants :

• Toit : Isolation (+désamiantage si besoin) et rénovation ;

• Murs extérieurs Isolation (+désamiantage si besoin) et rénovation ;

• Sols : Isolation et rénovation ;

• Pompe à chaleur ;

• Chauffe-eau solaire ;

• Portes et fenêtres ;

• Rénovation intérieure : murs intérieurs, plafond et escalier ;

• Electricité et sanitaire ;

• Chaudière gaz à condensation.

Fluvius couvre les travaux suivants :

• Panneaux solaires ;

• Système de ventilation ;

• Prime pour votre label EPC ;

• Prime pour la séparation des eaux usées.

B. Les propriétaires bailleurs

Dans le cas où vous êtes propriétaire bailleurs, donc si nous parlons d’une maison ou d’un appartement mis en location, vous passez automatiquement dans la catégorie des hauts revenus pour les primes liées à ces travaux. Vous n’avez donc accès qu’à une partie des primes seulement : l’isolation du bâtiment, les systèmes de chauffage, le double vitrage et les primes Fluvius.

C. Les copropriétaires (à partir d’avril 2024)

Dans le cas où vous effectuez des travaux dans la copropriété, vous passez automatiquement dans la catégorie des hauts revenus pour les primes liés à ces travaux. Vous n’avez donc accès qu’à une partie des primes seulement : l’isolation du bâtiment, les systèmes de chauffage, le double vitrage et les primes Fluvius.

Ensuite, au niveau administratif, voici ce qu’il faut retenir : c’est la fiscalité de votre ménage, qui détermine l’appartenance à l’une des 3 catégories de primes. Il faudra vous munir de votre dernier avertissement extrait de rôle, des factures de vos entrepreneurs, des devis de votre entrepreneur et/ou du métré complet et budgété de vos travaux.

Au niveau technique, voici ce qu’il faut retenir : il vous faudra vous munir de votre permis d’urbanisme et des plans cachetés numérisés, si d’application, d’une attestation technique par type de travaux de rénovation subsidié.

Introduction : les demandes sont à introduire uniquement en ligne une fois les travaux terminés. Vous avez 2 ans maximum par rapport à la date de la facture relative au poste rénové pour introduire votre demande.

Timing : à ce jour, impossible de connaître avec précision les nouveaux timing de traitement. Nous pensons honorable de compter environ 6 mois pour l’analyse du dossier et si complet 4 semaines pour le paiement des primes, soit environ 7 mois. Nous pourrons confronter cette donnée dans les semaines et mois à venir.

Conseil : étudiez bien votre dossier de prime avant de vous lancer. Ne faites pas l’erreur de vous dire que vous le ferez après et que c’est facile.

Wallonie

Comme à Bruxelles et en Flandre, les subsides se demandent une fois les travaux terminés. Par contre, en fonction de la nature et de l’ampleur des travaux, vous devrez ici disposer d’un feu vert préalable au début du chantier. Les règles changent tous les 3 ans environ. Difficile de s’y retrouver tellement la mosaïque a pris des couleurs avec le temps.

Le fait de détenir la propriété d’un bien immobilier en région wallonne donne accès au niveau fédéral, à une réduction d’impôts pour les travaux d’isolation de la toiture. Au niveau communal, nous vous invitons à regarder ce que votre commune propose. Nous n’en parlerons pas dans cet article. Les aides les plus intéressantes dont vous pourrez disposer sont principalement régionales. Qu’en est-il donc ?

A. Les propriétaires résidents et propriétaires bailleurs

Seuls les propriétaires résidents et bailleurs en personne physique ont accès aux primes HABITATIONS. Votre entreprise ne pourra donc pas disposer de ces aides si vous rénovez. La rénovation de votre seconde résidence ne sera pas non plus subsidiée.

Dans le cas d’une rénovation complète ou de gros travaux de rénovation, il vous faudra faire appel obligatoirement avant les travaux à un auditeur énergétique. Ils sont tous hyper sollicités, alors armez-vous de patience en ce moment pour décrocher un rendez-vous.

L’auditeur doit en premier lieu passer faire une visite de chantier, produire son rapport et vous l’envoyer. Une fois ce rapport enregistré à l’administration et entre vos mains, vous pourrez seulement commencer vos travaux. L’auditeur va faire des recommandations d’amélioration. Il vous faudra les suivre à la lettre sinon vous perdrez vos primes. A la fin du chantier, il revient en principe à l’auditeur d’introduire les demandes pour compte du client mais rare sont ceux qui suivent cette obligation faute de temps et d’envie. Il vous faudra donc les introduire vous-même. Pour bénéficier des primes, les travaux doivent être réalisés en suivant l'ordre des bouquets de travaux prévus dans le rapport d'audit. Il faudra aussi faire réaliser un rapport de suivi de travaux et introduire les demandes dans les temps. Il est donc important de bien intégrer ces étapes à la gestion même de votre chantier.

Se rendant compte de la complexité de l’opération, le politique a introduit 3 assouplissements qui ont été mis en place progressivement en 2022. Ils concernent les travaux de toitures, la pose ou le remplacement de chaudières et les travaux de moins de 3.000 euros. Dans ces 3 cas, vous n’avez pas besoin d’un auditeur et les demandes de primes sont à introduire une fois les travaux terminés.

Le montant des primes dépendra de la combinaison entre le montant de base de la prime en question, et un coefficient multiplicateur de 1 à 6, relatif à votre fiscalité à savoir vos revenus globalement imposables pour votre couple.

Les travaux subsidiés sont les suivants :

• Audit énergétique ;

• Travaux de toiture (structure, couverture, isolation, accessoire) ;

• Assèchement et renforcement des murs ;

• Elimination de la mérule ;

• Isolation des murs et des sols ;

• Remplacement des châssis ;

• Pompe à chaleur, Chaudière biomasse, Chauffe-eau solaire, poêle biomasse local ;

• Électricité ;

• Ventilation

Ensuite, au niveau administratif, voici ce qu’il faut retenir : Il faudra vous munir de votre dernier avertissement extrait de rôle pour le couple, des factures et du devis de vos entrepreneurs ainsi que des références de votre rapport d’audit.

Au niveau technique, voici ce qu’il faut retenir : il vous faudra vous munir de votre permis d’urbanisme et des plans cachetés, si d’application, et des attestations techniques complétées et signées par votre entrepreneur.

Introduction de vos demandes : les demandes sont à introduire soit via les formulaires en ligne soit via support papier et uniquement une fois les travaux terminés. Vous avez 4 à 6 mois maximum par rapport à la date de la facture de solde des travaux relatifs pour introduire votre demande.

Timing : à ce jour, comptez minimum 6 mois mais surtout 12 mois de traitement pour recevoir un avis, de préférence positif et enfin le paiement. C’est long, très long. Il parait qu’il n’y a pas assez de personnel à la région pour gérer l’affut des demandes en ce moment.

Conseil : étudiez bien votre dossier de prime avant de vous lancer. Prenez le temps de discuter avec l’auditeur. C’est primordial pour bien vous comprendre. De plus, passez bien en revue le rapport de l’auditeur et suivez la progression des travaux d’amélioration prévue. Ne faites pas l’erreur de vous dire que vous le ferez après et que c’est facile. Cela ne l’est pas. Si vous commettez une erreur, vous perdrez vos primes, après avoir attendu près de 2 ans…

B. Les copropriétés

Les copropriétés bénéficient depuis la mise en œuvre de l’assouplissement du 1er septembre 2022 de certaines primes pour lesquelles il n’est pas obligatoire de réaliser un audit au préalable. Celles-ci sont attribuées pour tous les travaux effectués au niveau de la toiture (sans plafond de montant). D’autres primes sont aussi octroyées pour toute une série de petits travaux, mais dont le montant de la facture ne dépasse pas les 3.000 euros.

Cependant, le montant de ces primes étant en principe majoré en fonction des revenus, les copropriétaires se verront uniquement octroyer les montants de base des primes. Vous ne pourrez donc pas bénéficier du multiplicateur allant jusqu’à 6. Les copropriétés pourront ainsi prétendre, par exemple, à une aide de 250 euros pour l’appropriation de la charpente (toiture), une prime de 750 euros pour un chauffe-eau solaire, 1.200 euros pour l’installation d’un système VMC double-flux. Que les ACP puissent bénéficier de subsides est une bonne chose mais cela n’a aucune commune mesure avec la Flandre et Bruxelles malheureusement.

Au niveau administratif et de l’introduction de vos demandes : l’introduction se fait au nom de la copropriété ou de l’association des propriétaires, via les formulaires en ligne. Contrairement à Bruxelles et la Flandre, si le syndic ne dispose pas d’un numéro d’enregistrement à la Banque-Carrefour, il sera demandé aux copropriétaires de fournir un mandat de représentation. Cela parait évident mais vaut la peine de le rappeler, les factures devront aussi être au nom de la copropriété ou de l’association des propriétaires.

Timing général : à ce jour, comptez minimum 6 mois mais surtout 12 mois de traitement pour recevoir un avis, de préférence positif et enfin le paiement. C’est long, très long. Il parait qu’il n’y a pas assez de personnel à la région pour gérer l’afflux des demandes en ce moment.

Conclusion

Pour conclure cet article, je dirais que les subsides représentent une composante importante de votre budget rénovation, surtout en ce moment avec la flambée des prix, même s’ils sont payés en fin de course. Les sommes en jeu sont conséquentes. Ces demandes ne sont pas à prendre à la légère. Ce n’est pas « je verrai bien après, je n’ai pas le temps maintenant ». Prenez le temps de bien étudier votre dossier avant de lancer les travaux, intégrez tous les paramètres au départ, soyez rigoureux tout au long du chemin et ne lâchez rien. Ce n’est certes pas facile avec le temps que nous n’avons pas… mais quand vous verrez toutes les lignes de paiement défiler sur votre compte, vous vous direz, « Cela valait clairement le coup ».