Le prix de l’immobilier neuf a baissé de 5% à Paris ce qui est une forte baisse sur un an. Le marché du secondaire a également baissé, mais en moindre mesure. Quelles sont les raisons qui peuvent expliquer cette baisse ?
Selon la Fédération nationale de l’immobilier de France (FNAIM), la baisse des prix a commencé à partir de l’été 2022 et pourra encore reculer de 5 à 10% en 2023.
Lorsque l’on ajoute l’inflation de 10% dans l’équation, la baisse en termes réels est la plus importante sur ces trente dernières années.
Pourquoi les prix baissent à Paris ?
Il y a plusieurs facteurs qui peuvent influencer les prix de l'immobilier.
Tout d'abord, il faut commencer par dire que l'offre et la demande jouent un rôle important dans la détermination des prix dans les villes en général.
Idéalement, l’offre de nouveaux logements devrait satisfaire la demande de nouveaux ménages, qui sont en majorité des jeunes candidats propriétaires.
Si l'offre de nouveaux logements dépasse la demande des nouveaux ménages, cela peut exercer une pression à la baisse sur les prix.
Si la population diminue, les prix auront tendance à suivre à la baisse.
Dans le cas de Paris, c’est ce dernier phénomène qui a été observé ces derniers mois, voire années, avec un solde migratoire net négatif. Selon le dernier recensement de l'Insee, Paris a perdu, depuis neuf ans, plus de 80 000 habitants. Soit une baisse sensible de 0,6 %.
La politique intervient également
Les politiques gouvernementales peuvent également affecter les prix de l'immobilier. Si les réglementations sur l'immobilier changent, cela peut avoir des effets sur les prix. Par exemple, si le gouvernement impose des taxes supplémentaires sur les achats immobiliers cela peut décourager les acheteurs et faire baisser les prix.
Enfin, les facteurs économiques plus larges peuvent également influencer les prix. Si l'économie est en récession, les acheteurs peuvent être moins enclins à acheter des biens immobiliers, ce qui peut entraîner une baisse des prix.
La fixation des prix répond souvent à une quantité de raisons complexes et peut être influencée par de nombreux facteurs différents.
Et à Bruxelles ?
Le marché immobilier résidentiel des 19 communes de Bruxelles a connu une stabilisation des prix pour les ventes de gré à gré et même une baisse pour les ventes publiques en 2022, selon les géomètres-experts de Bruxelles.
La Commission du Marché immobilier belge (CMI) de l'Union des Géomètres-Experts de Bruxelles utilise un système de points pour quantifier chaque bien en fonction de sa surface et de la qualité de ses équipements. Les statistiques des géomètres-experts sont basées sur un échantillon de 500 à 1000 biens, tandis que les notaires ont des chiffres plus représentatifs.
L'indice moyen pour la maison unifamiliale a augmenté de moins de 1% par rapport à 2021, tandis que pour les immeubles de rapport en vente de gré à gré, il y a une stabilisation de 2%. Pour les appartements, il y a un tassement de 3,4%. Les biens de plus petite taille se vendent proportionnellement plus cher, et les appartements d'au moins deux chambres ont plus de succès en raison de la généralisation du télétravail. Les terrasses et les balcons donnent une plus-value au bien.
Les baisses de prix sont plus prononcées pour les ventes publiques que pour les ventes de gré à gré, car le travail des agences peut permettre de maintenir les prix plus hauts pendant une certaine période, surtout si le nombre de biens à vendre est limité. Les géomètres s'attendent à une stabilisation des valeurs voire un tassement à l'avenir, surtout si les taux d'intérêt continuent à augmenter et que le pouvoir d'achat diminue.
D'après le baromètre annuel de la Fédération Royale du Notariat Belge, il ressort que les prix de l'immobilier résidentiel à Bruxelles ont augmenté en 2022, mais à un rythme inférieur à celui de l'inflation générale des prix. Les maisons ont augmenté de 6,5% et les appartements de 4,2%, ce qui est plus faible que l'inflation de 10% enregistrée entre 2021 et 2022.
Cependant, sur une période de cinq ans entre 2018 et 2022, les prix de l'immobilier ont augmenté de manière significative à Bruxelles, avec une augmentation de 28,9% pour les maisons et de 23,5% pour les appartements.
Il est également à noter que le prix médian d'une maison à Bruxelles en 2022 était de 490.000 euros, soit plus de deux fois supérieur au prix médian en Wallonie (202.500 euros) et nettement plus élevé qu'en Flandre (315.000 euros). Toutefois, ce prix varie considérablement selon la commune, allant de 326.250 euros à Koekelberg à 725.000 euros à Woluwe-Saint-Pierre.
Ixelles : - 8,5 %. En termes de tendances des prix des maisons dans les communes de Bruxelles, le baromètre annuel de la Fédération Royale du Notariat Belge indique que la tendance générale est à la hausse dans 16 communes, mais qu’Ixelles a enregistré une baisse de prix de 8,5%, suivi de Koekelberg (-3,2%) et Jette (-0,5%).
On le voit, il est important de retenir que le marché immobilier est un marché à long terme, ce qui signifie que les fluctuations des prix ne sont pas instantanées mais qu'elles peuvent prendre du temps à se manifester.
C’est dû à plusieurs facteurs, tels que la durée des cycles de construction, la durée des cycles économiques et la lenteur des processus administratifs et réglementaires.
Cependant, à long terme, l'investissement dans des logements neufs et la demande des jeunes ménages sont les principaux déterminants des prix de l'immobilier.
Si la demande de logements augmente plus rapidement que l'offre, cela entraînera une augmentation des prix de l'immobilier. À l'inverse, si l'offre de logements dépasse la demande, les prix auront tendance à diminuer.
Cela est vrai pour les deux marchés de l’acquisition et de la location : si la demande de logements locatifs augmente plus rapidement que l'offre, cela entraînera une augmentation des loyers. Si la demande d'achat de logements augmente plus rapidement que l'offre, cela entraînera une augmentation des prix d'achat.
Ces fluctuations ne sont pas linéaires et peuvent être influencées par d'autres facteurs tels que les taux hypothécaires et les politiques gouvernementales.
En Belgique, les autorités régionales qui ont la compétence du logement ont la capacité de répondre à ces fluctuations en instaurant un climat de confiance pour les investisseurs immobiliers et en mettant en place des règles simples et claires ainsi qu’une procédure de délivrance de permis efficace. A l’heure actuelle, avec 30 mois d’attente en moyenne pour la délivrance d’un permis d’urbanisme à Bruxelles, il y a une marge de progression évidente.
