Vous êtes tous des voyous qu’il faut « sanctionner ».
Pour le SNPC, feu trois fois rouge pour l’investissement locatif privé à Bruxelles !
Dès le mois de septembre 2019, nous avons averti les propriétaires et les bailleurs qu’à Bruxelles, la nouvelle majorité mise en place (PS-ECOLO-DEFI-GROEN-OPEN VLD et VOORUIT) était loin d’avoir de bonnes intentions vis-à-vis d’eux.
Depuis lors et à plusieurs reprises au travers du CRI ou encore de newsletters, nous vous avons tenus informés de l’évolution des choses. Nous ne reviendrons pas sur la mise en place d’une commission paritaire locative, forme de soviet locatif, auquel le SNPC et son homologue néerlandophone ne participeront pas.
Aujourd’hui notre propos portera sur l’évaluation en cours de la législation en matière de baux. La déclaration de politique générale du Gouvernement bruxellois précisait à ce sujet : « Le Gouvernement évaluera la mise en œuvre de la réforme du bail et proposera les modifications nécessaires afin de garantir le droit au logement à un loyer raisonnable, en luttant contre les loyers abusifs. »
Cette « évaluation » a été réalisée, et un rapport de 444 pages édité, en signalant au passage que les intervenants de terrain comme les associations de propriétaires, les Juges de Paix etc…. n’ont nullement été consultés et leurs avis et opinions sollicités.
Au contraire des associations de défense des locataires et du droit au logement qui, elles, l’ont bien été comme mentionné noir sur blanc dans son rapport.
Ce rapport en chambre unilatéral et orienté s’intitule « l’analyse et l’évaluation de la législation bruxelloise en matière de logement et son efficience en vue de concrétiser le droit au logement notamment à la lumière de la précarisation croissante des ménages »
Comme vous pourrez le constater à la lecture de ce qui suit, au travers de 125 propositions (nous vous passons pour l’instant, les mesures visant à retenir un moratoire hivernal en ce compris dans le privé et à limiter au mieux les expulsions et ce au détriment des bailleurs), il s’agit purement et simplement de castrer (définitivement) les bailleurs privés. Ces derniers sont en outre présentés régulièrement comme des personnes qui ne respectent pas la loi et qu’il faut sanctionner.
Un choix orienté
Mais où les choses sont encore plus écoeurantes c’est dans le choix de la personne retenue par le Gouvernement bruxellois pour mener cette étude.
Alors imaginez un seul instant un classico de football entre Anderlecht et le Standard et que l’arbitre désigné est le Président du club de supporters anderlechtois. Qu’en penseriez-vous ?
Transposé à l’étude lancée par la Secrétaire d’Etat au Logement, Madame BEN HAMOU (PS), le consultant externe désigné pour réaliser l’étude et l’évaluation est le professeur Nicolas BERNARD qui n’est autre ...que le Président du Conseil d’administration de la FEBUL (= Fédération Bruxelloise de l’Union des Locataires) dont les prises de positions et les écrits sur le bail et sur le droit au logement ne laissent planer aucun doute sur les orientations et le public qu’il défend. C’est son droit.
Mais vouloir nous faire passer sous le couvert de Saint-Louis que cette étude est indépendante, c’est vraiment nous prendre pour les plus grands baudets !
Cette étude/rapport est donc totalement contestable car absence d’objectivité, de neutralité, d’indépendance outre un conflit d’intérêt évident, la FEBUL siégeant au sein du Conseil Consultatif du Logement. Monsieur Bernard invité à une réunion du Conseil Consultatif du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale ce vendredi 4 juin dernier, a lui-même indiqué qu’il avait consulté les associations de terrain qui défendent les locataires et le droit au logement.
Sur le plan de l’éthique universitaire, il y a aussi de quoi s’interroger d’autant plus que le Cabinet de Madame BEN HAMOU a tenté de nous vendre l’étude comme faite avec objectivité et neutralité car émanant des Facultés Saint-Louis…
Le professeur Bernard, en regard des ses engagements pro locataire pouvait-il décemment faire offre pour réaliser cette étude ? Pour le SNPC non.
Il n’a même pas pris la peine de consulter notre association et l’association néerlandophone De Verenigde Eigenaars ! Encore une preuve de l’orientation de son étude.
Le SNPC comme Verenigde Eigenaars ne comptent pas se laisser faire mais en attendant, nous ne pouvons que faire passer le feu orange à un triple feu rouge pour ce qui est de l’investissement locatif privé à Bruxelles en vous rappelant que le schéma de la majorité bruxelloise ((PS-ECOLO-DEFI-GROEN-OPEN VLD et VOORUIT)
vous ne pourrez plus choisir librement votre locataire au nom de la lutte contre les discriminations et autres contraintes. Des listes vous seront proposées.
les loyers seront encadrés si pas bloqués au travers de grilles présentées comme indicatives mais que d’aucuns veulent rendre contraignantes avec des notions de loyers abusifs et de loyers raisonnables
une substitution progressive des recours judiciaires actuels et protecteurs des droits des bailleurs, par une justice populaire présentée comme équilibrée dans le cadre de commissions locatives dites paritaires composées de locataires et bailleurs lambda
de plus en plus d’obstacles pour vous permettre de récupérer votre bien ou de devoir conserver un locataire autant de temps que ce dernier le décidera (limitation de la possibilité de conclure des baux de courte durée, imposer un motif pour tout renom à un bail même dans le cadre du bail de 9 années etc.)
moratoire sur les expulsions en hiver sans indemnisation des bailleurs sauf s’ils se conventionnent avec les pouvoirs publics et acceptent par là même leurs conditions sur toute une série d’aspect de la relation locative (voir ci-avant)
en cas de vente, le bien doit être proposé prioritairement au locataire avec toutes les complications que cela va entraîner dans la fluidité du marché immobilier. Il ne faut pas exclure que l’étape suivante sera un prix imposé.
et maintenant toutes une série de mesures pour restreindre encore plus les droits des bailleurs ou pour augmenter leurs obligations
Les 125 mesures préconisées
Toutes les mesures préconisées vont dans le même sens réduire au maximum les droits des bailleurs et leur imposer un maximum de sanctions, ce terme revient à 113 reprises.
C’est vous dire la considération du professeur Bernard et du Gouvernement bruxellois pour propriétaires et les bailleurs. Il n’y manque plus d’y ajouter des sanctions pénales pour les emprisonner et réquisitionner leurs biens….
Par contre aucune mesure concrète pour veiller au respect par les locataires de leurs obligations : paiement du loyer et entretien des lieux. Aucune sanction contre par exemple la grivèlerie locative ou encore vis-à-vis de locataires indélicats qui abandonnent dans un désastreux état le logement loué.
EXTRAIT DE LA TABLE DES MATIERES de l’ETUDE
Proposition 1. Rouvrir la législation à l’habitat mobile
Proposition 2. Inclure le loyer de référence dans l’annonce
Proposition 3. Inclure le loyer précédent dans l’annonce
Proposition 4. Inclure plus spécifiquement la superficie dans l’annonce
Proposition 5. Détailler le mode de calcul de la superficie
Proposition 6. Prévoir d’autres sanctions pour le manquement du bailleur à l’obligation d’affichage du loyer
Proposition 7. Prévoir d’autres sanctions pour le manquement du bailleur à l’indication des charges
Proposition 8. Adopter le document standardisé annoncé
Proposition 9. Clarifier le régime applicable au bail verbal
Proposition 10. Mettre un terme à la contradiction actuelle sur la possibilité ou non de conclure un bail par oral
Proposition 11. Mentionner dans le bail l’identité du propriétaire
Proposition 12. Introduire dans les baux types la possibilité de limiter ou exclure les facultés de résiliation anticipée du contrat de neuf ans par le bailleur
Proposition 13. Limiter dans les baux-types les possibilités de garantie locative aux trois modes réglementés Proposition 14. Étoffer les informations du bail-type (pour améliorer la grille de loyers)
Proposition 15. Rendre le bail-type obligatoire
Proposition 16. Rédiger un renon-type
Proposition 17. Sanctionner l’absence d’annexes
Proposition 18. Réputer non écrite l’éventuelle clause du bail interdisant au locataire de se domicilier dans le bien loué
Proposition 19. Imposer le respect des normes de salubrité dès la mise en location
Sous-section 2. Normes de salubrité
Proposition 20. Inclure la boîte aux lettres dans les normes de salubrité
Proposition 21. Inclure l’accès permanent aux compteurs d’eau dans les normes de salubrité
Proposition 22. Faire s’enclencher l’enquête de la D.I.R.L. par le jugement prononçant la résolution du bail pour insalubrité
Proposition 23. Doter les rapports de la D.I.R.L. d’une force probante renforcée
Proposition 24. Rendre au juge un pouvoir d’appréciation
Proposition 25. Protéger le locataire qui a déposé plainte à la DIRL contre d’éventuelles mesures de rétorsion de la part du bailleur
Proposition 26. Renforcer la contribution pécuniaire du bailleur au relogement du locataire 41
Proposition 27. Accentuer l’obligation de relogement lorsque le bailleur agit « dans le cadre de la politique sociale du logement développée par la Région »
Proposition 28. Permettre à la commune (qui aurait relogé des habitants expulsés pour cause d’insalubrité) de récupérer les frais auprès du bailleur responsable du manquement
Proposition 29. Ouvrir le droit aux aides au locataire ayant pris à bail un bien déjà interdit à la location
Proposition 30. (Ré)instaurer un permis de location
Proposition 31. Rendre le modèle d’état des lieux davantage conforme à l’esprit de la législation
Proposition 32. Enserrer dans un délai l’établissement de l’éventuel état des lieux de sortie
Proposition 33. Détailler les travaux concernés
Proposition 34. Assumer l’éventualité d’une rénovation qui engendrerait des troubles de jouissance « déraisonnables »
Proposition 35. Rendre opérationnelle la diminution de loyer pour trouble de jouissance
Proposition 36. Prévoir une sanction pour les troubles de jouissance qui rendent le bien inhabitable
Proposition 37. Renforcer la communication à l’égard du preneur
Proposition 38. Empêcher la réalisation des travaux économiseurs d’énergie en fin de contrat
Proposition 39. Priver le bailleur (qui entreprendrait une rénovation énergétique) de ses facultés de résiliation anticipée du contrat de neuf ans
Proposition 40. Objectiver davantage l’augmentation de loyer consécutive à la réalisation de travaux énergétiques
Proposition 41. Soumettre à un juge l’augmentation de loyer consécutive à la réalisation de travaux énergétiques
Proposition 42. Empêcher le bailleur de rénovation de mettre fin au bail anticipativement
Proposition 43. Empêcher le bailleur de s’exonérer de la réparation des appareils électroménagers
Proposition 44. Subordonner l’indexation du loyer à l’enregistrement du bail
Proposition 45. Interdire explicitement les clauses pénales
Proposition 46. Imposer le versement du loyer sur un compte bancaire
Proposition 47. Intégrer les charges énergétiques dans la grille de loyers
Proposition 48. Imputer au seul bailleur la facture d’eau et/ou d’énergie en cas de défaut de l’équipement dont il est responsable (et dont il a été prévenu)
Proposition 49. Imposer au bailleur la production d’un décompte annuel des charges
Proposition 50. Raccourcir le délai de prescription des dettes énergétiques
Proposition 51. Indiquer explicitement que les sommes qui ne sont pas prévues explicitement dans le bail ne sont pas dues
Proposition 52. Limiter le délai de contestation en vue d’une rectification d’erreur de comptage
Proposition 53. Mentionner dans le bail la clé de répartition utilisée
Proposition 54. Prévoir une obligation de répartition des charges selon des consommations individuelles lorsque le logement dispose de mécanismes de comptage propres
Proposition 55. Ne facturer que les frais correspondant aux consommations
Proposition 56 : étendre à la colocation l’interdiction de faire peser le précompte immobilier sur les preneurs
Proposition 57. Signaler la possibilité qu’ont les locataires d’obtenir une diminution de loyer s’ils ont deux enfants à charge (ou si le ménage compte un handicapé)
Proposition 58. Supprimer l’obligation de mise en demeure du bailleur par le locataire
Proposition 59. Étendre à la colocation la faculté donnée aux preneurs d’un bail non enregistré de partir sans attendre la fin du préavis ni payer d’indemnité
Proposition 60. Remplacer la sanction associée au défaut d’enregistrement
Proposition 61. Ne plus faire de l’enregistrement le vecteur principal de l’opposabilité du bail
Proposition 62. Dissocier la protection du preneur de l’enregistrement du bail
Sous-section 1. Cession de bail
Proposition 63. Rendre à nouveau la cession du bail autorisée par principe (sauf dérogation contractuelle)
Proposition 64. Encadrer le pouvoir (discrétionnaire) de refus du bailleur à l’encontre du cessionnaire
Proposition 65. Obliger le cédant à transmettre au cessionnaire les informations précontractuelles reçues
Proposition 66. Rendre à nouveau la sous-location autorisée par principe (sauf dérogation contractuelle)
Proposition 67. Encadrer le pouvoir (supposé) de refus du bailleur à l’encontre du sous locataire
Proposition 68. Préciser le jour où prend effet le congé qui n’est pas donné à tout moment
Proposition 69. Instaurer une possibilité de contrôle juridictionnel sur la décision du bailleur de résilier le bail
Proposition 70. Prévoir une sanction financière (dissuasive)
Proposition 71. Permettre une saisine rapide de la justice pour stopper l’expulsion
Proposition 72. Réduire à trois mois (plutôt que six actuellement) le délai de préavis pour le locataire qui met fin au bail de neuf ans à son terme
Proposition 73. N’autoriser la résiliation anticipée pour occupation personnelle qu’à partir du deuxième triennat si le bénéficiaire est un autre que le bailleur
Proposition 74. Préciser les modalités de la communication à assurer par le bailleur au preneur en cas de résiliation du bail pour travaux
Proposition 75. Supprimer la possibilité de résiliation du bail sans motif
Proposition 76. Conférer un caractère forfaitaire (plutôt que dégressif) à l’indemnité éventuellement due par le preneur
Proposition 77. Élargir Le principe du contre-préavis du preneur à l’hypothèse du congé donné à terme par le bailleur
Proposition 78. Réduire le délai de préavis en cas d’octroi du logement social
Proposition 79. Exclure toutes les facultés de résiliation anticipée du bail de neuf ans
Proposition 80. Supprimer dans le chef du bailleur la possibilité de résiliation anticipée du bail
Proposition 81. Fixer un nombre maximal de prorogations admissibles du bail
Proposition 82. Élargir le principe du contre-préavis du preneur au bail de courte durée
Proposition 83. Élargir le principe du contre-préavis du preneur au congé donné à terme
Proposition 84. Instaurer un « droit au maintien » du locataire dans les lieux
Proposition 85. Supprimer la catégorie spécifique du bail de moins de six mois
Proposition 86. Imposer l’envoi d’un congé à l’échéance
Proposition 87. Supprimer la possibilité de résiliation du bail sans motif
Proposition 88. Subordonner la révision du loyer à l’enregistrement du bail
Proposition 89. Interdire plus explicitement le cumul des majorations de loyer
Proposition 90. Permettre au locataire actuel de prendre connaissance du loyer associé au bail (de courte durée) précédent
Proposition 91. Étendre le lissage aux résiliations du fait du preneur
Proposition 92. Limiter le nombre de garanties locatives possibles (et les encadrer)
Proposition 93. Supprimer ou amender la garantie locative bancaire.
Proposition 94. Ne pas faire dépendre le montant de la garantie locative de la capacité contributive du locataire
Proposition 95. Sanctionner le versement du montant de la garantie locative de la main à la main
Proposition 96. Enserrer dans un délai la restitution de la garantie locative
Proposition 97. Généraliser l’obligation d’information du locataire mise à charge du bailleur
Proposition 98. Prévoir une sanction pour le non-respect de l’obligation d’information
Proposition 99. Assouplir le formalisme de la demande de prorogation du bail pour
Proposition 100. Déterminer les hypothèses (limitatives) qui justifient une augmentation du loyer pour la partie du bail ainsi prorogé
Proposition 101. Retirer la signature du pacte de colocation de la définition du bail de colocation
Proposition 102. Déprendre l’application du régime de la seule volonté des parties
Proposition 103. Permettre aux colocataires de choisir eux-mêmes s’ils veulent être solidaires ou pas
Proposition 104. Réduire l’indemnité éventuellement due par le colocataire parti
Proposition 105. Rendre facultatif (plutôt qu’obligatoire) l’établissement d’un pacte de colocation
Proposition 106. Établir un modèle-type de pacte de colocation
Proposition 107. Étendre à tout bail de colocation les règles visant à informer correctement le preneur de la mise en vente du bien loué
Proposition 108. Déprendre l’application du régime de la seule volonté des parties
Proposition 109. Ouvrir la colocation aux étudiants
Proposition 110. Ne pas imposer de durée maximale du bail
Proposition 111. Laisser la durée de la prorogation du bail à la discrétion des parties
Proposition 112. Ne pas enserrer dans un délai l’envoi du congé pour résiliation du bail avant
Proposition 113. Assouplir le régime de la sous-location pour les étudiants
Proposition 114. Étendre au bail étudiant les règles visant à informer correctement le preneur de la mise en vente du bien loué
Proposition 115. Rendre juridiquement opérationnel le contrôle préalable de la salubrité du logement
Proposition 116. Déterminer autrement les associations habilités à pratiquer le bail glissant (et les doter d’un subside spécifique)
Proposition 117. Établir un modèle-type de bail glissant
Proposition 118. Interdire la résiliation anticipée du bail
Proposition 119. Créer le label annoncé
Proposition 120. Faire bénéficier de la loi tous les candidats locataires (et pas uniquement ceux qui sont « sélectionnés »)
Proposition 121. Appliquer enfin la loi sur l’interdiction d’un revenu minimal pour l’attribution d’un logement appartenant à une régie foncière locale
Proposition 122. Un « document standardisé », enfin
Proposition 123. Une liste de documents réellement limitative
Proposition 124. Relever le montant de l’indemnité forfaitaire pour en renforcer le caractère dissuasif
Proposition 125. Renforcer les protections contre les représailles
