Je veux vendre mon bien loué, quid ?

Dans cet article, nous essayons de résumer ce qui se passe de façon juridique au moment d’une mise en vente d’un bien loué.

Veuillez noter que cet article ne se concentre que sur les baux de résidence principale.

Le principe

« La vente ne rompt pas le bail » ; c’est le principe qu’il faut toujours bien garder en tête. Le bien est donc vendu avec le locataire dedans (sauf si le locataire donne son préavis qui expire avant l’acte authentique, évidemment), et l’acquéreur remplacera le bailleur/vendeur dans la relation avec le locataire à partir de la date de la signature de l’acte d’achat.

Par conséquent, l’acquéreur-nouveau bailleur doit respecter le contrat de bail dans son entièreté, y inclus les possibilités pour mettre fin au contrat.

Cela signifie que l’acquéreur doit respecter les motifs et délais de préavis mentionnés dans la loi.

En conséquence, l’acquéreur peut aussi avoir, selon la durée du bail, la possibilité de donner un préavis pour occupation personnelle mais aux mêmes conditions que l’ancien bailleur-vendeur, sachant évidemment que ce préavis ne peut qu’être donné au plus tôt le jour de la signature de l’acte authentique.

Quelques possibilités de plus si le bail n’a pas été enregistré

Si le bail n’a pas été enregistré, et n’a donc pas de date certaine, l’acquéreur a un peu plus de souplesse par rapport à la fin du bail, mais cela dépend de la région.

A Bruxelles, l’art. 229 du code du logement spécifie : « Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date. »

Concrètement, le bailleur-acquéreur peut, dans les six mois après l’acte authentique, donner un préavis de six mois sans motif ou pour le motif des gros travaux. Attention : en cas de préavis de 6 mois sans motif, une indemnité sera due au locataire en fonction du moment où on se trouve dans le bail (par exemple : 6 mois de loyer si le préavis est donné au cours de la 6ième année du bail, 9 mois si le préavis est donné au cours de la 3ième année). Il pourra également donner à tout moment un congé de 6 mois pour occupation personnelle ou familiale.

Remarque : comme cet article fait référence à l’article 237 du code du logement, veuillez bien noter que ces règles ne valent que pour les baux de longue durée.

En Wallonie et Flandre, pour les baux de 9 ans, il existe une variante à cette règle et aussi plus de souplesse en cas de non-enregistrement du bail : dans ce cas, le délai de préavis pour occupation personnelle pour travaux ou sans motif (avec paiement d'une indemnité) devient un délai de 3 mois pour autant qu’il soit donné dans les 3 mois qui suivent la passation de l’acte authentique de vente.

N’oubliez pas que l’enregistrement d’un bail de résidence principale reste une obligation légale du bailleur qui doit être remplie dans les 2 mois après la signature du contrat.

Notification de mise en vente

En région Bruxelloise, le bailleur-vendeur est légalement obligé d’avertir son locataire par lettre recommandée de la mise en vente du bien. Le bailleur doit notifier son intention « préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente ».

Cette obligation n’existe pas dans les autres régions mais par politesse, nous conseillons de suivre toujours la même procédure en cas de mise en vente.

De cette manière, le locataire peut déjà se préparer et trouver un autre logement pour éviter son départ obligé si l’acquéreur lui donne un préavis pour occupation personnelle.

Nouveauté importante : le droit de préférence à Bruxelles

Depuis le 6 janvier 2024, le locataire d’un bien à Bruxelles bénéficie, sous quelques conditions précises, d’un droit de préférence.

Le principe est le suivant : avant toute autre publicité, le bailleur doit notifier le prix et les conditions de vente à son locataire, qui peut exercer un droit de préférence avant tout autre candidat-acquéreur si :

1. il s’agit d’un bail de longue durée (9 ans) et

2. si le locataire est domicilié dans les lieux.

Vous pouvez trouver les règles dans l’article 242 du Code Bruxellois du Logement actuel.

Important à savoir : la notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire dispose ensuite de 30 jours après la réception pour réagir.

Si le locataire refuse, le bailleur-vendeur peut revenir sur le marché avec son bien. En revanche, s’il est sur le point de conclure une offre d’achat avec une tierce personne pour un prix ou des conditions plus favorables, il est obligé de revenir vers le locataire qui a de nouveau 7 jours pour réagir.

Si le droit de préférence n’a pas été respecté, le Notaire chargé de la vente renotifiera au locataire une copie du compromis ou du document constatant l’échange des consentements sur le bien ainsi que le prix et les conditions de la vente sauf si le locataire a renoncé par écrit à son droit de préférence.

Le droit de préférence est devenu à ce moment-là un droit de préemption.

Pour éviter toute discussion par la suite, nous conseillons de bien respecter toutes les règles de forme, de demander un refus par écrit à votre locataire et de signer l’offre d’achat avec un tiers sous la condition suspensive de non-exercice du droit de préférence par le locataire.

Bon à savoir : il y a quelques exceptions sur le droit de préférence, dont les plus importantes sont la vente à un membre de famille ou la vente d’un immeuble avec plusieurs lots en une fois.

Conclusion

Le fait d’avoir un locataire dans votre bien n’empêche pas du tout la vente du bien en question mais demande quand même de faire attention à certains points, surtout, actuellement, en Région Bruxelloise. Avant de commencer les démarches, nous vous conseillons de bien (ré)examiner les clauses légales dans les lois appropriées.