Tout propriétaire est attentif au précompte immobilier qu’il doit payer chaque année. Bien que le montant de celui-ci soit loin d’être anodin, il n’est pas facile de comprendre comment celui-ci est calculé. Tentative d’explication pour vous aider à y voir plus clair !
Le précompte immobilier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé de votre habitation. Le pourcentage du précompte varie en fonction du lieu où est situé le bien puisque, outre la région, chaque province et chaque commune ajoute une taxe qui leur revient constituée de ce qu’on appelle les « centimes additionnels ».
Au départ du calcul : le revenu cadastral de l’immeuble
Le revenu cadastral (RC) est le revenu locatif fictif que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an. Il s'agit donc de la valeur locative moyenne nette (puisque l’on en retire un montant forfaitaire pour l’entretien et les réparations : 40% pour les immeubles bâtis et 10% pour les terrains d'un an du bien immeuble) au moment de référence.
Jusqu'à aujourd'hui ce moment de référence est le 1er janvier 1975.
Pour compenser le fait qu’il n’y a plus eu de péréquation depuis 1979 (qui avait vu l’administration ajuster le revenu cadastral sur base de la situation au 1er janvier 1975), le RC est automatiquement adapté depuis 1991 à l’indice des prix à la consommation. Attention, celui-ci n’est pas le même que l’indice santé qui est appliqué pour le calcul des loyers.
Un revenu cadastral de base de 1000 euros constitue donc un revenu cadastral indexé de 2091,5 euros en 2023.
L’impôt régional et les centimes additionnels
Le revenu cadastral indexé (2091,5 euros pour notre exemple) va servir de montant de base pour l’application de l’imposition prélevée par les régions, provinces et communes.
L’impôt régional
Basé sur le revenu cadastral indexé, chaque région applique un pourcentage et prendra ainsi sa part du précompte immobilier. L’impôt est de 1,25% pour la Wallonie et pour Bruxelles-Capitale. Le taux pour la Flandre est de 3,97%.
Pour notre bien "exemple" dont le RC de base est de 1000 euros, l’impôt régional pour notre bien sera donc de :
2091,5 x 1,25 % = 26,14 euros s’il est situé en Wallonie ou à Bruxelles
2091,5 x 3,97 % = 83,03 euros s’il est situé en Flandre
Vous constaterez ci-dessous que le taux plus important appliqué par la Flandre est compensé avantageusement par le très faible taux appliqué par les provinces flamandes.
Les additionnels provinciaux et communaux
A cet impôt régional, les provinces (l’agglomération pour Bruxelles) et les communes vont venir ajouter une taxe supplémentaire qui va directement alimenter leur caisse. Elle consiste elle-aussi à un pourcentage qui s’applique sur le RC indexé multiplié par le taux régional (1,25 %).
Comme vous pouvez le voir avec les exemples ci-dessous, la part communale est bien la plus importante du précompte immobilier, d'où l'incidence importante de l'augmentation par certaines communes.
Concrètement, si on imagine notre bien situé à Wavre en Province de Brabant Wallon, les additionnels provinciaux appliqués par la Province de Brabant Wallon sont de 1150 (le taux de multiplication sera de 11,50)
On va donc multiplier le 2091,5 € x 1,25% (taux régional) x 11,50. La part provinciale de votre précompte sera ainsi de 300,65 euros.
La commune de Wavre, elle, applique des additionnels de 1680.
On va donc multiplier le 2091,5 € x 1,25% (taux régional) x 16,80. La part communale de votre précompte sera ainsi de 439,21 euros.
En synthèse, pour notre exemple d’un bien au revenu cadastral de base de 1000 euros, indexé en 2023 à 2091,5 euros situé à Wavre, le précompte à payer pour 2023 sera de :
26,14 € (Région wallonne) + 300,65 € (Province du Brabant Wallon) + 439,21 € (commune de Wavre) = 766 euros
De même, prenons un exemple sur la Région bruxelloise pour un bien situé à Ixelles dont le revenu cadastral est de 1000 euros, indexé en 2023 à 2091,5 euros.
Au profit de la Région de Bruxelles-Capitale (taux de 1,25 %) : 2091,5 € x 1,25 % = 26,14 €
Au profit de l’Agglomération (centimes additionnels : 989) : 2091 x 1,25 % x 9,89 = 258,52 €
Au profit de la commune (centimes additionnels : 3450) : 2091,5 x 1,25 % x 34,50 = 901,83 €Le précompte sera de 1186,49 euros
Prenons enfin un exemple en Flandre pour un bien situé à Gand dont le revenu cadastral est de 1000 euros, indexé en 2023 à 2091,5 euros.
Au profit de la Région flamande (taux de 3,97 %) : 2091,5 € x 3,97 % = 83,03 €
Au profit de la province (centimes additionnels en Flandre Orientale : 148,47) : 2091 x 3,97 % x 1,4847 = 123,25 €
Au profit de la commune (centimes additionnels à Gand : 717,9) : 2091,5 x 3,97 % x 7,179 = 596,09 €Le précompte sera de 802,37 euros
Avec ces quelques explication, j'espère que le revenu cadastral, sa composition et son calcul sont un plus clair pour vous et qu'il vous permettra de faire les vérification utiles !
