Lors des élections du 26 septembre 2021, une majorité de Berlinois s'est montrée favorable à l'expropriation des grandes sociétés immobilières.
En marge des dernières élections législatives allemandes, un mouvement citoyen avait sollicité un référendum sur l'expropriation des gros investisseurs en logements locatifs à Berlin.
C'est un sujet important car cette ville-région connait une forte augmentation des loyers.
Cinquante-six pourcents des Berlinois s'étaient prononcés en faveur de l'expropriation de pas moins de 240.000 logements qui sont la propriété de sociétés immobilières de taille conséquente pour transférer la propriété de ces logements à l'Etat de Berlin.
L'espoir était de mettre ces logements en location à des loyers modérés.
Ce n'est pas la première initiative du genre, puisque Berlin avait déjà décidé d'instaurer en février 2020 un gel des loyers...qui sera finalement annulé par la Cour Constitutionnelle.
Cette mesure berlinoise devait obliger les propriétaires à réduire tout loyer qui dépassait de 20 % la grille indicative de loyers fixée par les pouvoirs publics avec des catégories allant de 3,92€ à 9,80€ le m2 dépendant de différents critères.
Pour rappel, l'annonce de cette mesure avait fait reculer de nombreux propriétaires pour la mise en location de leurs biens. Le nombre d'annonces de logements à louer avait immédiatement baissé de plus de moitié dans le centre de Berlin pour se reporter sur la périphérie.
Par ailleurs, vu que les personnes cherchant un logement en trouvèrent moins à Berlin, les nouveaux candidats-locataires se déportaient sur ce qui était disponible. Le marché non-régulé ainsi que les villes avoisinantes telles que Potsdam avaient vu une hausse plus forte des loyers que les autres villes d'Allemagne.
Un an plus tard, c'est au tour de ce référendum d'initiative citoyenne de mettre un coup de froid dans l'investissement immobilier en logements locatifs.
Malgré les avertissements répétés des investisseurs berlinois, une majorité de la population continue à croire qu'il suffit de transférer la propriété des logements à l'Etat pour solutionner tous les problèmes de logement.
Comparaison avec le secteur locatif du logement à Bruxelles.
La particularité du marché immobilier locatif bruxellois, contrairement à celui de Berlin, est la présence de très nombreux « petits bailleurs » qui continuent de mettre des biens en location parce que la législation fiscale et civile bruxelloise reste facilement compréhensible.
A Bruxelles, il n'existe pas de grandes sociétés de logements locatifs, comme c'est le cas à Berlin, avec de nombreuses grandes sociétés privées qui investissent dans le logement locatif, la plus importante possédant plus de 116.000 logements (Deutsche Wohnen & Co).
Une telle concentration n'existe pas dans le secteur privé belge, car, rien qu'à Bruxelles, il y a près de 50.000 bailleurs pour environ 300.000 logements mis en location sur le marché libre contre seulement 59.000 logements donnés en location par le seul secteur public, en ce compris près de 10.000 logements donnés en location au prix du marché.
Les deux tableaux ci-après permettent de comprendre la différence entre Bruxelles et Berlin.
Répartition de la totalité des 580.000 logements à Bruxelles (2019) | ||
|---|---|---|
Occupés par les propriétaires | 220.000 | 38 % |
Locatif privé | 294.000 | 51 % |
Locatif social privé (via AIS) | 7.000 | 1 % |
Logement public | 59.000 | 10 % |
Répartition de la totalité des 1.811.000 logements à Berlin (2018) | ||
|---|---|---|
Occupés par les propriétaires | 304.000 | 16 % |
Locatif privé | 1.184.000 | 67 % |
Logements publics* | 323.000 | 17 % |
*logements gérés par six sociétés privées à forme commerciale détenues par les pouvoirs publics
Il ressort des chiffres comparant la situation à Bruxelles de celle à Berlin que le secteur locatif occupe une part bien plus importante dans la capitale allemande que dans la capitale de l'Europe.
Il est également intéressant de voir qu'il y a deux fois plus de propriétaires occupants leur propre logement à Bruxelles qu'à Berlin. Cette propension à favoriser l'accès à la propriété a des effets positifs pour les plus jeunes Bruxellois leur permettant plus facilement de se constituer un patrimoine via l'investissement immobilier.
Les sociaux-démocrates allemands (SPD) cependant opposés à l'expropriation
Il est intéressant de relever qu'après la sortie des urnes législatives, pourtant favorables à la gauche à Berlin, les socialistes allemands (SPD) veulent s'opposer à ce type de mesure qu'ils trouvent néfaste.
Cette question soulevée par le referendum sur l'expropriation des investisseurs immobiliers fait réfléchir.
La gauche radicale la soutient fermement, les verts se montrent mitigés face à cette solution là où le plus grand parti, le SPD, au travers de la voix de Franziska Giffey, pressentie pour être la future Bourgmestre de Berlin, s'y oppose fermement : « Pour moi, le sujet de l'expropriation est déjà une ligne rouge que l'on ne franchira pas. Je ne veux pas vivre dans une ville qui envoie le signal : c'est ici que l'expropriation a lieu ».
