Une récente communication de l’IPI, destinée aux agents immobiliers, contient une fois de plus un intéressant rappel de la déontologie de la profession.
L’IPI rappelle la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier dont un article stipule que « Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. »
L’IPI met en garde les agents immobiliers qui utilisent, occasionnellement ou pas, des apporteurs d’affaires.
S’il est évidemment licite pour n’importe qui de recommander un agent immobilier, ou un avocat ou un magasin, l’IPI rappelle que toute personne qui exerce la profession d’apporteur d’affaires à un agent immobilier doit être lui-même agréé par l’IPI.
La distinction est faite entre une recommandation et une assistance déterminante dans la conclusion d’un contrat de vente, d’achat ou de location d’un bien immobilier appartenant à un tiers. Celui qui exerce cette activité, de même que l’agent immobilier ayant pignon sur rue, doivent être tous deux agréés et, par conséquent, répondre à de nombreuses conditions de diplôme, de stage ET de formations permanentes.
En cas d’infraction à la règle précitée, l’intermédiaire risque d’être poursuivi pour exercice illégal de la profession et l’agent immobilier poursuivi et sanctionné sur le plan déontologique.
L’IPI donne donc le mot d’ordre à ses membres de ne jamais collaborer avec un tiers non agréé.
En pratique
Une affaire de ce type a été jugée par le tribunal de première instance de Bruxelles non pas sur le plan déontologique mais sur le plan contractuel.
Un agent immobilier avait utilisé un apporteur d’affaires exerçant illégalement bien que, semble-t-il, de manière occasionnelle cette activité.
L’agent immobilier avait fini par assigner l’acquéreur en passation de l’acte de vente sous peine d’astreinte.
A titre subsidiaire, l’agent immobilier réclamait 10% du montant de la vente comme indemnité.
Le défendeur, soit le particulier-vendeur, voulait que le tribunal constate que son consentement avait été vicié et qu’il ne voulait pas ou plus vendre pour de bonnes raisons liées au prix de vente.
Après avoir examiné les éléments de la cause, le tribunal a décidé, en résumé, que le consentement du vendeur avait été vicié, mais aussi qu’il y avait, ce qu’on appelle en droit, une lésion intrinsèque en ce sens que le montant trop faible de la vente avait été accepté par le vendeur en raison de l’intervention d’un intermédiaire qui avait avec lui des relations privilégiées, quasi amicales.
Ces relations avaient en quelque sorte aveuglé le vendeur.
Si celui-ci avait eu en face de lui un professionnel de l’immobilier, il aurait été plus prudent en ce qui concerne le prix. Cela fut confirmé par une expertise demandée par le vendeur après la signature d’un préaccord, soit un peu tard.
Cette expertise fut produite au tribunal pour prouver que le prix était trop bas.
Le jugement, bien motivé, a décidé qu’en raison des circonstances et, en fait, de l’utilisation d’un apporteur d’affaires, le consentement n’était pas valable.
Le juge a retenu que l’apporteur d’affaires avait eu une influence déterminante dans l’appréciation du vendeur, sans aucune habilitation légale.
L’agent immobilier n’a cependant pas été condamné aux dommages et intérêts mais uniquement à l’indemnité de procédure.
L’affaire ne fut portée ni en degré d’appel ni sur le plan déontologique, ce qui n’aurait rien amené de plus au vendeur.
Conclusion
Quand un particulier traite avec une personne agissant pour le compte d’un agent immobilier, il doit s’assurer de l’agréation de cette personne par l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers, créé par la loi, dont la raison d’être n’est pas une protection des immobiliers entre eux, même si cela peut apparaitre comme tel, mais surtout, la protection du consommateur.
