Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange

Ainsi, un chômeur indemnisé était propriétaire de dix immeubles. De nombreux immeubles avaient été acquis à l’aide de crédits immobiliers en un court laps de temps. Par ailleurs, il était administrateur d’une société de construction et de gestion immobilière.

Il avait également poursuivi son activité immobilière au sein d’une société constituée par son fils et sa mère.

Le propriétaire contestait avoir eu recours au crédit pour acquérir ses immeubles. Or c’est lui-même qui, pour obtenir des avantages fiscaux dans ses déclarations de revenus immobiliers, avait déclaré des charges d’intérêts d’emprunts hypothécaires, des amortissements et des primes, dans le cadre de l’épargne au logement.

La cour constate que tous les achats des immeubles répertoriés 14 à 23 dans le tableau de l’ETAT (qui reprend tout l’historique du patrimoine jusqu’au contrôle), ont été effectués avec des emprunts ; que sur les 23 immeubles répertoriés 11 ont été vendus (4 lots sur 5 en 2008 et les autres en général par appartements après établissement par notaire d’un acte de base/division).

L’activité constatée tant par l’administration que par le premier juge et la cour ne peut dès lors nullement être considérée comme occasionnelle.

Quelques Guidelines à retenir

Même si la charge de la preuve incombe à l’administration fiscale, les cours et tribunaux ont égard à certains éléments, à savoir :

• La répétition des achats ;

• La valeur vénale des biens ;

• L’importance financière des opérations ;

• Le moyen d’acquérir : s’agit-il d’une vente “classique” ou d’un montage complexe de type démembrement de la propriété, donation, etc. ? ;

• Le recours au crédit bancaire : quel est le pourcentage de fonds propres investis dans le projet ? Quel est le risque pris par l’emprunteur ? ;

• Le délai entre l’achat et la vente : en fonction de la durée, on peut considérer qu’il y aurait spéculation si un délai relativement court s’écoule entre l’achat et la vente ;

• Le recours à des professionnels du secteur immobilier : cette condition est discutable dans la mesure où l’on peut considérer qu’un bon père de famille fera appel à des professionnels s’il est néophyte dans le secteur immobilier ;

• Le nombre d’opérations et l’importance de celles-ci : le contribuable est-il “un habitué” des opérations immobilières ? S’agit-il d’opérations importantes au niveau financier ? ;

• Les garanties liées à l’emprunt ;

• Les opérations d’achat et de location d’immeubles auxquelles le redevable s’est livré sont-elles suffisamment nombreuses et liées entre elles pour former une activité stable, habituelle, continue et donc assimilable à une exploitation exercée régulièrement ? ;

• Les opérations ont-elles été réalisées de manière systématique, programmée et avisée pour aboutir à la constitution d’un capital immobilier dont les fruits, proportionnellement importants, représentent une part importante des revenus lucratifs du redevable ? ;

• La mise en place d’un système de spéculation risqué que n’aurait pas réalisé un investisseur prudent et avisé ;

• Le lien étroit entre l’activité professionnelle principale du contribuable et les opérations : un agent immobilier aura plus de risque de voir une opération requalifiée compte tenu de son secteur d’activité à l’inverse d’un salarié.

Que retenir ?

Si l’administration veut taxer un revenu comme revenu professionnel, elle doit prouver - à partir des circonstances de fait et de présomptions - que les achats immobiliers s’écartent de la gestion normale du patrimoine privé.

Malheureusement, ce n’est pas une science exacte, le lecteur l’aura bien compris. L’opération ou l’ensemble des opérations devront s’interpréter dans un contexte global.

Notre conseil

Avant de se lancer dans des achats à répétition, le contribuable sera avisé, avec son conseil, de faire une analyse de la jurisprudence et de voir si les circonstances de fait sont favorables à la réalisation de cette opération.